Газификация частного дома в Иваново

Газ во многих районах России является самым дешёвым топливом для обогрева частных домов. Кроме того, пользоваться газовым котлом намного удобнее и комфортнее, чем твердотопливным — не требуется постоянно следить за количеством топлива, мощностью огня и т. д. Пор сравнению с электричеством газ не идёт ни в какое сравнение по стоимости — отапливать частный дом газом может быть на порядок дешевле. Итак, если вы решили подключить дом к центральной сети газоснабжения, то самостоятельно браться за это дело запрещено законодательством. Сначала нужно оформить целый пакет документов, а потом уже поручить работу компании, которая имеет разрешение от государства. 

 

Какие сложности могут возникнуть при подключении газа к дому?

Первая проблема, которая возникает при желании газифицировать частный дом, это бюрократические сложности. Оформить все требуемые документы непривычному человеку, который не знаком с тонкостями процесса, будет достаточно сложно. Многие тратят кучу времени на беготню по инстанциям города, чтобы, наконец, собрать всю требуемую документацию. Кроме того, если вы не знаете, как оптимально организовать процесс проектирования, монтажа и введения системы в эксплуатацию, итоговые затраты средств на весь процесс будут намного больше, чем если проект и смету заранее подготовит опытный специалист. 

 

Выполним подключение частного дома к газу в городе Иваново и области

Если вы хотите заказать подключение частного дома к магистральному газопроводу в городе Иваново, то обратиться в компанию «Светлана» будет лучшим выбором. Мы имеем опыт работы в течение многих лет, сотрудники регулярно проходят повышение квалификации, поэтому мы гарантируем выполнение работ в соответствии со всеми нормами законодательства. Кроме того, мы уделяем большое внимание обеспечению максимальной надёжности всей системы, включая газовое оборудование, так что ремонт вам не потребуется очень долгое время. 

Какие аспекты работы мы выполним?

 

• • Оформляем разрешительные документы и утверждаем их в специальных службах.
• • Подготавливаем проектную документацию, которую тоже утверждаем в соответствующих органах.
• • Проводим техническое обеспечение и монтаж любых типов систем газоснабжения.
• • Составим смету так, чтобы обеспечить максимальную экономию не в ущерб безопасности. 
• • Поможем выбрать наиболее экономичное и выгодное оборудование для эксплуатации газа в частном доме.
• • Проведём все проверки газового оборудования и введём его в эксплуатацию. 
• • При необходимости будем проводить плановую диагностику установленного газового оборудования. 

 

Почему для газификации дома выгодно обратиться именно к нам?

Мы составим проект так, чтобы вы могли максимально сэкономить на таких аспектах, как оформление документации, подбор моделей газового оборудования и общая организация строительных работ. За долгие годы деятельности мы создали оптимальную по экономичности систему, в которую грамотно вписаны все этапы газификации частного дома. Приглашаем всех, кто ценит экономичность и надёжность!

 

Как с нами связаться

Для того чтобы газификация частного дома из мечты превратилась в реальность, необходимо позвонить нашим операторам и согласовать с ними выезд мастера. Номер телефона фирмы «Светлана»: 8 (49336) 2-18-77; 8-910-986-96-18

Также можно отправить свою заявку на адрес электронной почты: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., наши операторы обязательно перезвонят, согласуют все тонкости процесса и дадут исчерпывающую консультацию.

Провести газ в частный дом

1. Главная
2. Подключение частного дома к газу с помощью газгольдера

Существует несколько способов провести газ в частный дом. Мы предлагаем такой вариант как установка газгольдера на участке и подключение его к дому. В этом случае вы получаете полностью автономную частную систему газификации — надежную, удобную и экономичную в использовании.

Как можно провести газ в частный дом

Есть два способа проведения газа в частном доме:

1. Подводка к существующему газопроводу.
2. Установка собственного газохранилища с подключением к нему.

Провести газ, как правило, не составляет труда, если рядом проходит газовая труба. Правда, и в этом случае нужно подавать заявку, получать разрешение и ждать, пока газовщики подключат ваш дом к магистральному газу. Нередко для этого приходится выполнять ряд условий, а срок подключения порой затягивается.

Газопровода поблизости может и не быть, при этом власти обещают проведение газа к вашему населенному пункту. Не всегда стоит доверять таким обещаниям: планы часто меняются, да и провести газ — дело не быстрое. Поэтому будьте готовы к тому, что ждать придется долго, вплоть до нескольких лет.

Ждать подводки газа в свой населенный пункт вовсе не обязательно. Ведь всегда можно подключить собственную – автономную – систему газоснабжения на основе газгольдера. В таком случае прямо во дворе частного дома выполняется установка компактного газохранилища, которое на протяжении всего последующего времени снабжает вас топливом для котельного оборудования.

Как происходит подключение газгольдера

С помощью системы автономной газификации можно провести газ практически в любой частный дом. Однако иногда тоже требуется разрешение, поэтому первым делом проводятся подготовительные работы и собираются необходимые документы (при необходимости).  Для предприятий и юридических лиц проект обязателен с регистрацией сосуда в Ростехнадзоре! Для частных лиц проект обычно не требуется, но всегда необходимо производить монтаж  с учетом требований законодательства.

Порядок действий по подключению автономной газовой системы примерно следующий:

• Специалисты проводят осмотр объекта и планируют то, как будет реализована система.
• При необходимости собираются документы и получается разрешение на то, чтобы провести газ в частный дом.
• Закупается и доставляется на участок оборудование (газгольдер, трубы, аппаратура, сопутствующие материалы).
• Осуществляется монтаж оборудования с проведением газа в дом.
• Система настраивается, запускается, тестируется.

При проектировании и установке системы газификации обязательно соблюдаются требования безопасности. Эту работу следует доверять опытным квалифицированным специалистам. Только в данном случае можно рассчитывать на комфортную, безопасную и стабильную эксплуатацию газового оборудования.

Сколько стоит провести газ

Чтобы провести газ посредством подключения газгольдера, требуются значительные вложения в проектирование частной системы, а также в закупку и монтаж оборудования. Однако все затраты на первоначальном этапе окупаются в течение нескольких лет эксплуатации.

Цена автономной газификации зависит, в первую очередь, от размеров вашего объекта (дома). Чем больше его площадь — тем крупнее должно быть устанавливаемое оборудование. Также имеет значение количество потребителей в доме: это может быть котел, водонагреватель, газовая плита и другая техника, работающая на газе. К каждому потребителю нужно провести и подключить трубу.

В стоимость также входит заправка системы газом. Для этого используется сжиженное топливо (пропан), который поставляется с помощью специальных газовозов — грузовых машин, оборудованных цистерной вместо кузова. Пропан заправляется в газгольдер перед самым запуском системы, а также в последующем через каждые 4-6 месяцев — по мере необходимости.

Почему следует заказать подключение газа у нас

Компания Газоснаб обеспечивает автономную газификацию под ключ: с проектированием системы, поставкой оборудования, установкой, заправкой, последующим обслуживанием.

Мы работаем на рынке более 10 лет, и обладаем колоссальным опытом.

Предлагаем надежные газгольдеры, а также снабжаем своих клиентов качественным сжиженным газом на регулярной основе. У нас — демократичные цены, и есть скидки для постоянных заказчиков. А география наших работ — это Ярославль, Кострома, Вологда, Иваново. Всегда готовы выехать в нужную точку вашего региона.

Доставка и заправка газом в Иваново

1. Главная
2. Доставка газа и заправка газгольдера в Ярославской области, услуги и цены
3. Доставка газа и заправка газгольдера в Иваново

Предлагаем качественный пропан-бутан для заправки газгольдеров, газовых автозаправочных станций и промышленных нужд. Возможна доставка газа в Иваново и по всей Ивановской области. Топливо доставляется собственными газовозами компании, в полном соответствии с требованиями безопасности. Гарантируем стабильно высокое качество сжиженного углеводородного газа (СУГ), а также привлекательные цены. Стоимость доставки включена в цену газа за куб.

Быстрая доставка газа в Иваново и области

Компания Газоснаб располагает собственной газонаполнительной станцией. В нашем распоряжении всегда имеется достаточный запас газового топлива для удовлетворения потребностей клиентов.

Оперативно выполняем заказы, срок доставки сжиженного газа —1-2 дня. Бесперебойные поставки топлива осуществляются благодаря наличию парка автомобилей, оснащенных цистернами для перевозки пропана. Машины укомплектованы оборудованием, необходимым для заправки газгольдеров и прочих газовых хранилищ.

В штате компании — опытные водители, отлично ориентирующиеся как в самом Иваново, так и на территории Ивановской области. Перед каждым выездом прокладывается и утверждается оптимальный маршрут транспортировки. Это позволяет быстро и безопасно доставлять газ покупателям.

Доставка газа с заправкой

Мы оказываем комплекс услуг в области автономного газоснабжения. Всем клиентам предоставляем следующие услуги:

• Продажа СУГ по привлекательной цене.
• Доставка газа в Иваново и области, включая самые отдаленные уголки региона.
• Заправка газовых хранилищ с четким контролем объема заправляемого топлива.
• Обслуживание газового оборудования (проверка счетчиков и другой аппаратуры).
• Помощь в расчете требуемого объема топлива.

Обратившись к нам, вы можете только назвать адрес и уточнить параметры газохранилища (его размеры и текущий запас топлива в нем). Мы сами рассчитаем, сколько газа нужно заправить для пополнения объема хранилища. Затем оперативно подберем подходящий транспорт с соответствующим размером цистерны, доставим газ к вашему дому, проверим работоспособность оборудования и произведем заправку.

В процессе заправки строго контролируется объем поступающего в хранилище газа. Любые ошибки исключены. После заправки газгольдер герметизируется, и заказ считается выполненным.

В числе услуг компании: проектирование, продажа и установка газгольдеров.

Доставка газа населению и на предприятия

Доставляем пропан в частные дома и обслуживаем организации.

Основной потребитель нашего сжиженного углеводородного газа — население Ивановской области. СУГ востребован в частном секторе, не подключенном к централизованному газоснабжению. В таких условиях газ потребляется автономно, с использованием газгольдера или баллонов.

Мы готовы подвезти пропан в любую точку на карте, включая отдаленную сельскую местность. Единственным требованием является наличие подъездных путей для беспрепятственного прохождения газовоза.

Заправка происходит с использованием гибкого шланга большой длины — что позволяет заправлять хранилище, не заезжая на участок.

Предлагаем услуги по поставкам СУГ автозаправочным комплексам, промышленным предприятиям, прочим юридическим лицам. Вы можете заказывать газ в интересующем количестве, на разовой или постоянной основе. Возможны оптовые поставки.

Качественный сервис

Приобретать сжиженный газ в нашей компании удобно и выгодно. Мы работаем без посредников и предлагаем топливо по честной цене. Гарантируем прозрачное и понятное ценообразование. Менеджер всегда готов уточнить, сколько стоит пропан с доставкой по вашему адресу и заправкой. А заправщик на месте проконтролирует закачку топлива в полном объеме.

Компания Газоснаб занимается продажей сжиженного газа на протяжении многих лет. Дорожим репутацией ответственного поставщика, и неукоснительно соблюдаем требования безопасности. Наши сотрудники проходят обучение и имеют допуск на работу с опасными грузами. Услуги компании лицензированы.

Как подключить газ в частном доме, если отключал его для ремонта

Подключить газ в нашем реконструированном доме оказалось сложнее, чем построить новый дом.

Анастасия Макарова

второй год перестраивает дом

Профиль автора

Мы купили частный дом в черте города с водой, канализацией и газовым отоплением. Единственное, что нас не устраивало, — площадь дома. Для семьи из пяти человек 30 м² — слишком мало.

Чтобы реконструировать дом и увеличить его, нам пришлось на время отключить газ. Чтобы подключить газ обратно, нам пришлось потратить год и еще ¼ бюджета всего строительства.

Расскажу, как все было.

Почему мы решились на реконструкцию

Наш дом состоял из кухни, крохотной прихожей и большой комнаты. Сруб, в котором расположена комната, сохранился хорошо. Зато все остальное, включая крышу, было сделано больше 40 лет назад из бросового материала — старых досок, толстого картона, шифера и опилок. Доски гнили, шифер подтекал. Дом требовал серьезного ремонта.

Мы решили реконструировать дом — оставить только крепкий сруб, а все остальное снести и пристроить просторное помещение с котельной, ванной и кухней. Жилая площадь бы увеличилась, а еще мы бы отделили газовое оборудование от жилых помещений — так должно быть по правилам безопасности.

Все, что касается газа и газового оборудования, а также безопасности, регулируется Постановлением Правительства РФ № 410 от 14.05.2013

Чтобы начать строительные работы, нужно было демонтировать старое помещение, где размещался газовый котел. А для этого — отключить газ.

Родители советовали нам с мужем не отключать газ официально, а сделать все самостоятельно. Мы их не послушали, и оказалось, что мы поступили правильно. Если бы мы не отключили газ законно, получили бы штраф от 25 000 Р. А затем все равно пришлось бы проходить всю официальную процедуру.

п. 19 Постановления Правительства РФ № 549 от 21.07.2008

Как мы отключали газ и реконструировали дом

Я подала заявку на отключение газа еще в середине июня 2018 года. Надеялась, что к холодам мы уже сможем снова запустить газовое отопление. Оказалось, что надеяться на такой благополучный исход было, мягко говоря, наивно.

С заявкой на отключение я обратилась в обслуживающую организацию — у нас это «Рыбинскгазсервис». Через три дня приехал мастер и заварил газовую трубу, которая выходила из земли рядом с домом. Это стоило 1500 Р.

Чтобы на время реконструкции можно было готовить еду, мы попросили у знакомых электрическую плитку. Сразу выросли счета за электричество: если раньше мы платили в среднем 500 Р в месяц, с плиткой получалось не меньше 1000 Р. Мы надеялись, что жизнь без газа продлится недолго, поэтому не стали покупать более удобный или экономный вариант вроде индукционной плиты.

Наши строители провели реконструкцию за месяц, увеличили площадь дома до 90 м² и надстроили мансардный этаж. Также они предусмотрели отдельное помещение для котельной.

Еще два месяца нам понадобилось, чтобы самостоятельно обшить каркас и утеплить пол и стены. Постройка новой части дома по каркасной технологии и замена крыши обошлись нам примерно в 800 000 Р. Уже к концу сентября у нас был готов утепленный и обшитый каркасный дом. Пора было подключать газ обратно.

Все о том, как жить в России

И взаимодействовать с УК и соседями — в нашей рассылке. Подпишитесь, чтобы не пропустить важные статьи

Как подключить газ обратно

Все нормативные документы и перечень документов, нужных для повторного подключения газа, я нашла на сайте организации, которая занимается газом в моем городе.

Если кратко, процесс предполагался такой:

1. Получить техусловия.
2. Заказать проект.
3. Купить необходимое оборудование.
4. Сделать работы по проекту.
5. Получить акты.
6. Заключить договор в компании, которая занимается газом.
7. Оплатить все долги и квитанции.
8. Заключить договор у поставщика газа.
9. Заказать наружное и внутреннее подключение.
10. Опломбировать счетчик.

181 600 Р

я заплатила, чтобы подключить газ после реконструкции дома

В реальности все оказалось сложнее.

Примерно на такой стадии было наше строительство, когда я начала подключать газ обратно

Разрешение на реконструкцию

В каждом городе есть своя организация, которая занимается газом и газовыми вопросами. Если жить в частном доме, ее легко найти — они присылают вам счета за обслуживание газового оборудования. Как я уже писала, у нас это «Рыбинскгазсервис».

Там меня ожидал первый сюрприз. Оказалось, что чтобы подключить газ обратно, мне нужно предоставить разрешение на реконструкцию дома. Это документ о том, что я имею право провести реконструкцию на моем участке. Такого разрешения у меня не было, хотя реконструкция уже вовсю шла.

К счастью, получить разрешение на реконструкцию можно и в процессе работ. Для этого нужно отнести в управление архитектуры муниципального округа примерный чертеж изменений, которые планируются в доме, и градостроительный план.

Чертеж я сделала сама. А за градостроительным планом обратилась в МФЦ. Мне понадобились следующие документы:

1. Заявление по форме МФЦ.
2. Паспорт.
3. Правоустанавливающие документы на земельный участок — свидетельство о собственности.
4. Межевой план. Это необязательное требование, но я все равно его принесла.

Градостроительный план делали три недели. Затем этот план и примерный чертеж изменений, которые мы произвели в доме, я оставила в городском управлении архитектуры. Еще через неделю получила разрешение на реконструкцию.

Разрешение на реконструкцию выдается бесплатно, но пришлось довольно долго ждать

Тем временем наступил октябрь. Мы с детьми переехали жить к маме. Муж продолжал жить в реконструируемом доме, который теперь надо было как-то отапливать. Мы купили обогреватель за 3500 Р. Счета за электричество выросли еще больше. Теперь средний счет за электроэнергию составлял 3000 Р в месяц.

Градостроительный план — документ, где изображен дом, границы участка, улица, красная линия — граница, по которой располагаются все дома на улице и соседние здания

Технические условия

Когда разрешение на строительство было готово, я снова пошла в «Рыбинскгазсервис» за техническими условиями. Это документ, где описано, какой объем газа требуется для отопления дома, где находится место соединения с газопроводом и другие сложные технические подробности.

«Рыбинскгазсервис» объявил стоимость подготовки такого документа — 27 400 Р. Сумма меня неприятно удивила. За эти деньги они разрабатывали техусловия и подключали нас к газовому вводу — соединяли уличный газопровод с трубой, которая пойдет ко мне домой.

Но сюда не входили ни работы по прокладке труб внутрь дома, ни материалы. Зато в списке услуг, которые я оплачивала, значилось, например, «обслуживание газовых станций». Как это касается меня при подключении газа — я так и не поняла.

Первую половину суммы нужно было внести сразу, чтобы получить техусловия. Вторую часть нужно было оплатить непосредственно перед тем, как будут подключать газ. На этом этапе я заплатила «Рыбинскгазсервису» 13 700 Р.

13 500 Р

я заплатила за техусловия

Вот по такой сложной формуле рассчитывается стоимость подключения. Расшифровка формулы занимает следующие две страницы, но я все равно не поняла, как мне насчитали такую солидную сумму

Проектная документация

Следующий этап — проектная документация. Ее отправляют в «Газсервис», чтобы там убедились, что все изменения и работы, которые мы произведем, соответствуют нормам. Я позвонила в несколько организаций, которые имеют лицензии на эти виды работ и могут готовить такие документы. Они все объявили одну сумму — 6000 Р. Лицензии здесь обязательны — проект от фирмы без лицензии не примут.

В итоге я обратилась в самую известную организацию в городе. Она прислала инженера, который измерил площадь нового дома, размеры окон, уточнил, каким мы собираемся пользоваться газовым котлом и где планируем сделать вентиляцию.

6000 Р

стоил проект газификации

Чтобы сделать проект, фирме понадобилось три недели. Я заплатила за документацию 6000 Р.

Так выглядит копия свидетельства, которое необходимо для работы над созданием проекта газификации

Работы по проекту

Я забрала проект с расчетом, что большинство работ по нему мы сделаем своими силами. Оказалось, что так экономить не получится: часть работ имеет право делать только специализированная организация — например, подключать газовую плиту или ставить счетчик. Когда она эти работы закончит, их еще нужно будет согласовывать с «Рыбинскгазсервисом».

Все работы может сделать «Рыбинскгазсервис». Такая услуга называется у них «Газификация „под ключ“». Но мне показалось, что это выйдет на 3000—4000 Р дороже, поэтому я нашла стороннюю фирму. Причем самым простым способом — обратилась к тем же людям, которые делали мне проект. Те порекомендовали мастеров.

Фронт работ был такой:

1. Установить новый счетчик. Можно было оставить старый, но мы решили заменить на более современный с термоколлектором. Он точнее замеряет расход газа, поэтому мы планируем за счет этого сократить будущие траты.
2. Провести трубы от места газового ввода в новую часть дома, установить краны и покрасить трубу — все трубы по нормативам должны быть выкрашены в желтый цвет.
3. Повесить и подключить газовый котел.
4. Установить и подключить плиту.
5. Смонтировать вентиляцию.

За первый этап подрядная организация взяла 37 000 Р. Помимо работ и согласований в эту сумму входили: новый счетчик, трубы, два шланга для подключения котла и плиты, а также желтая краска.

35 000 Р

стоил первый этап работ по газификации и материалы

По договору мы отдали половину суммы — 18 500 Р — сразу. Вторую половину должны были отдать после того, как работы одобрит проверяющая организация.

Установка газового котла

Нам пришлось установить также новый газовый котел. Это была одна из самых серьезных трат — котел стоил 33 000 Р и еще 4000 Р мы заплатили за дымоход к нему.

Изначально мы планировали оставить старый котел. В прошлом году мы сделали ему техобслуживание, и мастер уверял, что котел прослужит еще несколько лет. Оказалось, что все не так просто.

Старый котел был атмосферный. Хотя он и подходил для нового дома, но требовал особого устройства дымохода — труба должна была подниматься выше конька крыши. Раньше так и было, поскольку труба оставалась еще со времен печного отопления и проходила прямо через крышу. В новом доме мы не хотели делать дырку в крыше и планировали провести дымоход по боковой стене снаружи.

Специалисты рассчитали стоимость работ по устройству такого дымохода. Оказалось, что сумма составит почти половину стоимости современного котла — 15 000 Р. Мы отказались от старого котла и купили новый коаксиальный за 37 000 Р вместе с дымоходом. Он проще в установке и безопаснее.

Специалист повесил котел и установил дымоход за 3500 Р. Всего на этом этапе мы потратили 40 500 Р.

Это наш старый котел. Он берет воздух для горения не с улицы, а из дома, а для вывода продуктов горения требует высокого дымохода. Теперь я его продаю на «Авито» за 4000 Р, поскольку мы вынуждены были купить новый Новый котел более мощный и безопасный, он берет воздух не из дома, а с улицы

Вентиляция

По проекту нам требовалось два вентиляционных канала — в кухню и в котельную. Чтобы правильно их обустроить, нужно было опять обращаться к специалистам. Стоимость работ — 8000 Р за каждый вентиляционный канал.

Но здесь мы твердо решили сэкономить: заплатили инженеру, который подключал нам котел, 300 Р за консультацию. Он подробно объяснил, как сделать каналы самостоятельно. Мы потратили 2000 Р на пластиковые трубы и фурнитуру к ним и сделали сами две вентиляционных трубы.

4300 Р

я потратила на вентиляцию

Теперь требовалось получить акты, что вентиляция и котел исправны и установлены правильно. Эти акты нам выдал тот же самый инженер, который вешал котел и консультировал по вентиляции — у него была для этого соответствующая лицензия. Каждый акт стоил 1000 Р.

Всего на это потратили 4300 Р.

В кухне мы запланировали принудительную вытяжку, а для нее нужен отдельный второй вентиляционный канал. А то бы мы обошлись и одним Вот такие акты выдает инженер с образованием пожарного — в них написано, что у нас правильно работает дымоход и вентиляция

Плита

Очередной сюрприз — внезапно выяснилось, что нам нужно заменить газовую плиту. Старая досталась нам от предыдущих хозяев, ей было не меньше 15 лет. По правилам газовая плита должна быть не старше 10 лет и обязательно иметь документы, где указан срок эксплуатации. У нас таких документов не было. Без них плиту нам бы не подключили.

Приказ Минстроительства и ЖКХ РФ № 1614/пр от 5.12.2017

Чтобы купить новую плиту, потребовался месяц. Сначала я заказала понравившуюся модель через интернет, но продавец ее не привез. Через три недели я оформила возврат и пошла покупать плиту в ближайший магазин.

Понравившаяся плита стоила 26 000 Р — на 5000 Р дороже, чем в интернет-магазине. Мне показалось, что это дорого. В результате мы пересмотрели концепцию и решили купить только варочную панель, а электрическую духовку установить позднее.

Это решало еще одну проблему — газовики рекомендовали не использовать дачный вариант плиты, которая стоит на столе на ножках, — плита обязательно должна быть зафиксирована, это более безопасный вариант. Варочную панель можно встроить в столешницу или в любой кухонный шкаф, причем сделать это самостоятельно.

На варочную панель газовой плиты и столешницу я потратила 12 000 Р.

Мы самостоятельно установили столешницу за 3000 Р и смонтировали газовую панель — заказать те же работы у мастера стоило бы 5000 Р

Радиаторы

Чтобы заключать договор и подключать газ, документы были готовы. Но чтобы запустить всю систему, нужны еще радиаторы. Мы решили ускорить процесс и не подключать радиаторы во всем доме, а сделать отопление для начала хотя бы в двух комнатах.

Для этого пришлось опять пригласить специалистов. Они сами закупили необходимое оборудование: радиаторы, краны и трубы на 11 000 Р. За работу мы заплатили еще 8000 Р. 1500 Р стоило подключить один радиатор, 5000 Р пришлось отдать, чтобы нам подвели воду от водопроводной трубы к котлу через подвал дома.

При этом мы сэкономили на самих радиаторах. Мастера порекомендовали нам более дешевую модель, чем мы планировали купить. Я рассчитывала на биметаллические радиаторы за 600 Р за секцию. Мастера уверили, что для частного дома достаточно алюминиевых по 300 Р за секцию. На радиаторы потратили 3600 Р — взяли сразу 12 секций.

Еще пришлось потратиться, чтобы провести электричество. Котел работает от сети, поэтому требовалась розетка, а электричества в новой части дома у нас не было. К розетке для котла необходимо заземление — его обязательно проверяют при подключении газа. Поскольку для этого нужно было вызывать электрика, мы решили сразу провести и остальное электричество в доме. Провода, розетки и работа электрика обошлись нам в 20 000 Р.

Кроме того, пришлось заплатить еще 2000 Р за два акта — на заземление и на исправность электроизолирующего соединения. Акты нужны, чтобы потом подать вместе с остальными документами для подключения газа.

Потратили на радиаторы и электричество — 41 000 Р

Розетки, провода и работа электрика	20 000 Р
Радиаторы, краны и трубы	11 000 Р
Работы по проведению труб и подключение к котлу	5000 Р
Подключение двух радиаторов	3000 Р
Акты на электричество	2000 Р

Розетки, провода и работа электрика

20 000 Р

Радиаторы, краны и трубы

11 000 Р

Работы по проведению труб и подключение к котлу

5000 Р

Подключение двух радиаторов

3000 Р

Акты на электричество

2000 Р

Радиаторы нам смонтировали рабочие, чтобы запустить систему. Нужно, чтобы был подключен хотя бы один радиатор

Договор на обслуживание

Теперь нужно было заключить договор на обслуживание в двух организациях — «Рыбинскгазсервисе» и «Межрегионгазе». Первая обслуживает газовое оборудование и подключает газ, а вторая подает газ и берет плату за него.

Когда я пришла заключать договор в «Рыбинскгазсервис», оказалось, что нужно оплатить счет за обслуживание — 1300 Р. Также у меня оказался долг за техобслуживание за позапрошлый год еще на 1800 Р.

Готовый договор отдали мне через три недели.

В «Межрегионгазе» у меня тоже оказался долг на 4200 Р. На этот раз — за поставки газа за прошлый год. Я знала об этом долге, но откладывала оплату, поэтому за время просрочки набежала пеня и сумма долга увеличилась на 500 Р. Зато договор мне отдали уже на следующий день после того, как я сдала все документы.

Документы понадобились следующие:

1. Паспорт.
2. Подтверждение права собственности на дом. У меня это свидетельство о собственности.
3. Выписка из домовой книги о составе семьи.
4. Разрешение на реконструкцию с указанием новой площади дома.
5. Оплаченная квитанция за газ.

Мои траты на этом этапе — 40 000 Р

Вторая половина суммы за внутренние работы	18 500 Р
Вторая половина суммы за подключение «Рыбинскгазсервису»	13 700 Р
Долги и пени	6500 Р
Обслуживание на год	1300 Р

Вторая половина суммы за внутренние работы

18 500 Р

Вторая половина суммы за подключение «Рыбинскгазсервису»

13 700 Р

Долги и пени

6500 Р

Обслуживание на год

1300 Р

Еще мне пришлось пройти инструктаж по пользованию газовым оборудованием — это обязательное требование, когда заключаешь договор на техобслуживание с «Рыбинскгазсервисом». К счастью, это бесплатно. Мне выдали вот такую красную книжку, и теперь я знаю, как пользоваться газовой плитой

Дополнительные расходы

Последний этап, который мне предстоял в июле 2019 года, — пустить газ в дом. Это делается после того, как владелец оплатит все квитанции и заключит все договоры. Я оставила заявление на подключение в «Рыбинскгазвервисе». Через две недели мне позвонил мастер.

Все работы заняли не больше часа. Оказалось, что мастер только соединяет общую газовую трубу с нашей. Эти наружные работы входят в сумму, которую я уже заплатила этой организации. Внутренние работы — подключить котел и проверить работу оборудования с подключенным газом — проводит другой отдел и другой человек. Это тоже стоит денег — 4100 Р.

4100 Р

я заплатила за подключение газа внутри дома

Заявку на подключение я оставила по телефону сразу после того, как газ подключили снаружи. В течение недели газ подключили и внутри.

Наконец, спустя год, в августе 2019 года в нашем доме появился газ, и я смогла убрать надоевшую электроплитку. К тому же окончательно испортилась погода, и газовое отопление оказалось как нельзя кстати.

Но расходы еще не закончились.

Когда газ подключили, нужно позвонить в «Межрегионгаз» и вызвать сотрудника, чтобы он опломбировал счетчик. Если это не сделать — показания считаются недействительными и ежемесячную плату рассчитывают по общему нормативу.

Газ в нашем доме подключен, но это не конец. Теперь нам предстоит потратить еще 20 000 Р, чтобы смонтировать и подключить оставшиеся радиаторы и окончательно подготовиться к зиме.

Спустя год я наконец-то смогла вскипятить чайник на газовой плите Как ни удивительно, услуга опломбирования счетчика бесплатная. После всех расходов мне в это уже не верилось

Потратила на повторное подключение газа 181 600 Р

Газовый котел с дымоходом	37 000 Р
Внутренние работы по присоединению к газопроводу	37 000 Р
Работы по проведению электричества	20 000 Р
Подключение радиаторов (вместе со стоимостью материалов)	19 000 Р
Техусловия	13 700 Р
Наружное присоединение	13 700 Р
Варочная панель и столешница	12 000 Р
Проект	6000 Р
Долг за газ	4700 Р
Внутреннее подключение	4100 Р
Установка котла	3500 Р
Вентиляция и котел — акты	2000 Р
Вентиляция: трубы и фурнитура	2000 Р
Акты на заземление и исправность проводки	2000 Р
Долг за техобслуживание	1800 Р
Отключить газ	1500 Р
Договор на обслуживание	1300 Р
Консультация по вентиляции	300 Р

Газовый котел с дымоходом

37 000 Р

Внутренние работы по присоединению к газопроводу

37 000 Р

Работы по проведению электричества

20 000 Р

Подключение радиаторов (вместе со стоимостью материалов)

19 000 Р

Техусловия

13 700 Р

Наружное присоединение

13 700 Р

Варочная панель и столешница

12 000 Р

Долг за газ

4700 Р

Внутреннее подключение

4100 Р

Установка котла

3500 Р

Вентиляция и котел — акты

2000 Р

Вентиляция: трубы и фурнитура

2000 Р

Акты на заземление и исправность проводки

2000 Р

Долг за техобслуживание

1800 Р

Отключить газ

1500 Р

Договор на обслуживание

1300 Р

Консультация по вентиляции

300 Р

Запомнить

1. Отключать или подключать газ самостоятельно запрещено.
2. Сразу перед реконструкцией дома закажите проект, чтобы потом не пришлось ничего перестраивать. К помещениям, где газ, есть особые требования.
3. Если нанимаете кого-то помочь с газовыми работами со стороны, спрашивайте лицензию. Без нее работы не примут.
4. Если в доме есть старое оборудование — котел или плита, уточните, соответствует ли оно современным требованиям. Возможно, придется купить новые.
5. Не копите долги по газу и по обслуживанию. В итоге их все равно придется заплатить, но выйдет дороже из-за пени.
6. Морально приготовьтесь, что подключить газ — недешевое удовольствие.

Электрическое отопление частного дома в Иваново

Большинство хозяев частных домов выбирают в качестве источника отопления традиционный газовый котел, потому что газ – самый недорогой вид топлива. Но, газовые коммуникации достигли далеко не всех населенных пунктов. Иногда проект и реализация подведения газовой магистрали к дому может быть очень затратным мероприятием в виду трудоемкости работ и административного барьера. Использование котлов на жидком или твердом топливе может быть не очень практичным, т.к. требует особых правил эксплуатации и обеспечения повышенных норм пожаробезопасности, включая возведение дымохода согласно правил безопасного вывода продуктов горения.

В качестве альтернативы вышеперечисленным системам выступает электро-отопление – одно из самых практичных решений для обогрева. Из-за сложившегося стереотипа многие считают, что электричество – это дорогой вид топлива. По этой причине отопление с помощь электроэнергии часто является временным решением. Технологии не стоят на месте и на данный момент нашей компанией представлено и активно продвигаются на рынок различные виды энергосберегающих электрических систем отопления, которые создают реальную конкуренцию отоплению на основе природного газа.

Виды систем электрического обогрева дома

Затраты на отопление дома, которые приходится оплачивать каждый месяц, напрямую зависят от нескольких факторов: площадь дома, поддерживаемая температура, теплопотери ограждающих конструкций, площадь остекления и пр. При одинаковых показателях вышеперечисленных факторов современные виды электро-отопления зачастую экономичнее по сравнению с традиционными системами отопления.

Предлагаем рассмотреть основные виды систем отопления работающих от электроэнергии

Электрические конвекторы

Установка водяного отопления влечет множество хлопот: трудоемкие работы по прокладке труб, установке батарей, насосов и средств безопасности. Электрическое отопление частного дома с установкой конвекторов избавит от лишних затрат и потерь времени.

Внешне конвекторы напоминают стандартные батареи водяного отопления. Монтируются под окнами на поверхность стены. Конструкцией предусмотрены встроенные тэны, которые подогревают воздух, не высушивая его. Холодный поток проходит через дно конвектора и нагревается с помощью ТЭНов, создавая конвекционный поток. Лицевая сторона таких обогревателей дополнительно отапливает помещения при помощи инфракрасных тепловых лучей. Благодаря такому принципу обогрева, помещение прогревается быстро.

К конвектору может быть подключен термостат (терморегулятор), который поддерживает заданную температуру в помещении, по достижении которой автоматика отключает обогрев, включаясь вновь после понижения заданных температурных значений. Это обеспечивает существенную экономию электроэнергии.

Электрические системы отопления для частного дома будут особенно эффективными в случае качественной теплоизоляции строения, когда каждый затраченный ватт будет уходить на обогрев помещения, а не улицы.

Электрические «теплые полы»

Отопление загородного дома электричеством посредством установки теплого пола – эффективный эстетичный способ решить задачу отопления, который реализуется с помощью нескольких видов оборудования:

1. греющие кабели устанавливаются вместе с заливкой стяжки, которая аккумулирует большое количество тепла. Кабельные системы отопления могут быть двух типов: двухжильные и одножильные. Принцип работы может быть резистивным, когда подающийся ток преобразуется в тепло по всей длине кабеля, либо саморегулирующимся: полупроводниковая матрица, которая греет провод только в нужных участках;

2. обогревательные маты более практичны для монтажа и представляет собой греющий кабель, приклеенный к стеклопластиковому полотну. Не требуют монтажа стяжки и может укладываться под плитку.

«Теплые» полы прогревают весь воздух в помещении, создавая комфортную атмосферу. К недостаткам можно отнести недостаточную экономичность, т.к. существуют более энергоэффективные варианты электрического отопления. Именно поэтому отопление теплым полом наиболее часто используется для локального обогрева отдельных участков пола.

Системы инфракрасного обогрева

Инфракрасные лучистые нагреватели – это самые экономные электронагреватели для дома на сегодняшний день.

Их принцип работы сравним с солнечным теплом, когда волновая энергия передается через расстояние. Инфракрасная панель преобразовывает электричество в длинноволновую лучевую энергию, которую нельзя увидеть невооруженным глазом. Лучевая энергия преодолевает воздушное пространство и преобразовывается в тепловую, когда попадает на непрозрачные поверхности. Поэтому греется не воздух, а все предметы помещения. Объекты, быстро нагреваясь, начинают равномерно отдавать тепловую энергию в воздух. Как результат, тепло распределяется более сбалансированно, чем при использовании конвекционных систем и самым теплым местом в помещении становится именно пол.

ИК-обогреватели гарантируют экономное отопление дома электричеством в связи с минимальными затратами электроэнергии благодаря высокому КПД и принципиально иному способу обогрева в сравнении с конвективными системами.

Анализируя способы отопления дома электричеством, самым энергоэффективным решением на рынке являются пленочные обогреватели ЗЕБРА ЭВО-300. В слоях алюминиевого экрана и термостойкого пластика помещены излучатели, которые соединяются токопроводящими элементами. Все это упаковано в прямоугольные модули или полосы различной длины, которые удобно монтируются на стены, потолки или пол. Пленочный обогреватель можно устанавливать под слоем внешней отделки – натяжной потолок, гипсокартон, фанера, вагонка и др.

Пленочные лучистые обогреватели не нагревается выше 45-50 градусов, не являются причиной коротких замыканий, поэтому является абсолютно пожаробезопасными и не вызывают ожогов при контакте.

Система идеально подойдет как для домов, куда хозяева приезжают только периодически, так и для домов постоянного проживания. После включения ИК-лучи очень быстро прогреваю помещение или его отдельные зоны.

Преимущества пленочных лучистых электронагревателей

• высокая степень защиты от влаги;
• стойкость к динамическим нагрузкам;
• экономичность;
• не сложный монтаж;
• систему невозможно переморозить.

Как выбрать лучшую систему электро-обогрева?

Системы отопления частных домов электричеством экологичны, просты и точны в управлении и не требуют запаса топлива. Специалисты Группы компаний «ЛУЧ» помогут подобрать лучшую систему отопления для каждого конкретного случая.

Рассчитать стоимость Заказать звонок Отправить заявку

Гибридные мероприятия – новый тренд event-индустрии в 2021 году

И хотя жесткие локдауны из-за пандемии коронавируса происходили в прошлом году, 2021 год также стал неудачным для представителей event-сферы. Организаторы всего мира искали новые способы проведения мероприятий, чтобы не отменять концерты с солдаутом.

Конечно, мир уже не будет прежним, однако, все возвращается на круги своя: ограничения снимают, индустрия оживает, и сейчас важно своевременно начать организовывать мероприятия, чтобы получить конкурентное преимущество в продажах. Но важна налаженная продажа билетов на зрелищные мероприятия, иначе успеха в этом деле не будет.

Новый формат мероприятий

И пока окончательно разрешения на полную посадку в зале нет, а артисты готовы давать концерты, эксперты из event-индустрии нашли выход – гибридные мероприятия. Суть события в том, что на площадке находится допустимое количество человек, а большая часть аудитории находится дома, наблюдая за происходящим в онлайн-режиме.

Таким образом, каждый сможет почувствовать себя на площадке, просматривая прямую трансляцию с места событий.

Почему гибридные мероприятия стали трендом

Никто не может предугадать дальнейшее развитие ситуации с коронавирусом, поэтому важно иметь план «Б» на случай возобновления ограничений. Также можно сэкономить на аренде маленьких площадок – лофтов, мини-студий.

В условиях пандемии сложно организовать концерт, но многие фанаты согласны на любые условия, лишь бы увидеть артиста. Зум-конференции помогают создать эффект присутствия на мероприятии.

Благодаря возможностям интернет-технологий можно вовлечь гораздо больше людей, чем удалось бы позволить себе в помещении клуба или концертного зала.

Как организовать гибридное мероприятие

Главная ценность такого вечера – уникальность контента. Это не просто трансляция концерта, это качественно организованное мероприятие. Важно помнить, что нужна смена кадров, так как смотреть на артиста с одного ракурса на протяжении 1-2 часов физически тяжело.

Очень важно не разделять аудиторию на фанатов первого и второго сорта. Живая и виртуальная аудитория должны быть вовлечены в одинаковой степени. Поклонники, наблюдающие онлайн, не должны быть ущемлены, важно продумать преимущество для тех, кто сидит перед экраном монитора, ведь успех у зрителей – именно то, к чему стремится любой артист.

Ешь богатых

Новости

Итоги конкурса «Путь в науку» будут объявлены 30 августа
Жюри утвердили список победителей и призеров конкурса квалификационных работ «Путь в науку – 2021» (путьвнауку.рф). Всего в двух номинациях будет награждено 54 человека, из которых 44 были отобраны в ходе экспертной оценки. 13 авторов заняли первое место в своей предметной категории, 15 – второе место, а еще 16 получат поощрительную премию. В конкурсе приняли участие более 1,5 тысяч человек.

 

 

Мнения

Редакция «Частного корреспондента»

Почему «Часкор» позеленел?

Мы долго пытались написать это редакционное заявление. Нам хотелось уместить в него 12 лет работы, 45 тысяч статей (и даже чуть больше), несколько редакций и бесконечность труда и сил. А еще – постараться объяснить нашим читателям происходящие изменения.

Виталий Куренной

Традиционные ценности и диалектика критики в обществе сингулярности

Статья Николая Патрушева по поводу российских ценностей интересна сама по себе, но также вызвала яркий отклик Григория Юдина, который разоблачает парадигму «ценностей», трактуя ее, видимо, как нечто сугубо российско-самобытное, а само понятие «ценность» характеризует как «протухшее». Попробую выразить тут свое отношение к этой интересной реплике, а заодно и прокомментировать характер того высказывания, по поводу которого она появилась.

Иван Засурский

Пора начать публиковать все дипломы и диссертации!

Открытое письмо президента Ассоциации интернет-издателей, члена Совета при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека Ивана Ивановича Засурского министру науки и высшего образования Российской Федерации Валерию Николаевичу Фалькову.

Сергей Васильев, facebook.com

Каких денег нам не хватает?

Нужны ли сейчас инвестиции в малый бизнес и что действительно требует вложений

За последние десятилетия наш рынок насытился множеством современных площадей для торговли, развлечений и сферы услуг. Если посмотреть наши цифры насыщенности торговых площадей для продуктового, одёжного, мебельного, строительного ритейла, то мы увидим, что давно уже обогнали ведущие страны мира. Причём среди наших городов по этому показателю лидирует совсем не Москва, как могло бы показаться, а Самара, Екатеринбург, Казань. Москва лишь на 3-4-ом месте.

Иван Засурский

Пост-Трамп, или Калифорния в эпоху ранней Ноосферы

Длинная и запутанная история одной поездки со слов путешественника

Сидя в моём кабинете на журфаке, Лоуренс Лессиг долго и с интересом слушал рассказ про попытки реформы авторского права — от красивой попытки Дмитрия Медведева зайти через G20, погубленной кризисом Еврозоны из-за Греции, до уже не такой красивой второй попытки Медведева зайти через G7 (даже говорить отказались). Теперь, убеждал я его, мы точно сможем — через БРИКС — главное сделать правильные предложения! Лоуренс, как ни странно, согласился. «Приезжай на Grand Re-Opening of Public Domain, — сказал он, — там все будут, вот и обсудим».

Николай Подосокорский

Виртуальная дружба

Тенденции коммуникации в Facebook

Дружба в фейсбуке – вещь относительная. Вчера человек тебе писал, что восторгается тобой и твоей «сетевой деятельностью» (не спрашивайте меня, что это такое), а сегодня пишет, что ты ватник, мерзавец, «расчехлился» и вообще «с тобой все ясно» (стоит тебе написать то, что ты реально думаешь про Крым, Украину, США или Запад).

Марат Гельман

Пособие по материализму

«О чем я думаю? Пытаюсь взрастить в себе материалиста. Но не получается»

Сегодня на пляж высыпало много людей. С точки зрения материалиста-исследователя, это было какое-то количество двуногих тел, предположим, тридцать мужчин и тридцать женщин. Высоких было больше, чем низких. Худых — больше, чем толстых. Блондинок мало. Половина — после пятидесяти, по восьмой части стариков и детей. Четверть — молодежь. Пытливый ученый, быть может, мог бы узнать объем мозга каждого из нас, цвет глаз, взял бы сорок анализов крови и как-то разделил бы всех по каким-то признакам. И даже сделал бы каждому за тысячу баксов генетический анализ.

Дмитрий Волошин, facebook.com/DAVoloshin

Теория самоневерия

О том, почему мы боимся реальных действий

Мы живем в интересное время. Время открытых дискуссий, быстрых перемещений и медленных действий. Кажется, что все есть для принятия решений. Информация, много структурированной информации, масса, и средства ее анализа. Среда, открытая полемичная среда, наработанный навык высказывать свое мнение. Люди, много толковых людей, честных и деятельных, мечтающих изменить хоть что-то, мыслящих категориями целей, уходящих за пределы жизни.

facebook.com/ivan.usachev

Немая любовь

«Мы познакомились после концерта. Я закончил работу поздно, за полночь, оборудование собирал, вышел, смотрю, сидит на улице, одинокая такая. Я её узнал — видел на сцене. Я к ней подошёл, начал разговаривать, а она мне «ыыы». Потом блокнот достала, написала своё имя, и добавила, что ехать ей некуда, с парнем поссорилась, а родители в другом городе. Ну, я её и пригласил к себе. На тот момент жена уже съехала. Так и живём вместе полгода».

Михаил Эпштейн

Симпсихоз. Душа — госпожа и рабыня

Природе известно такое явление, как симбиоз — совместное существование организмов разных видов, их биологическая взаимозависимость. Это явление во многом остается загадкой для науки, хотя было обнаружено швейцарским ученым С. Швенденером еще в 1877 г. при изучении лишайников, которые, как выяснилось, представляют собой комплексные организмы, состоящие из водоросли и гриба. Такая же сила нерасторжимости может действовать и между людьми — на психическом, а не биологическом уровне.

Лев Симкин

Человек из наградного листа

На сайте «Подвиг народа» висят наградные листы на Симкина Семена Исааковича. Моего отца. Он сам их не так давно увидел впервые. Все четыре. Последний, 1985 года, не в счет, тогда Черненко наградил всех ветеранов орденами Отечественной войны. А остальные, те, что датированы сорок третьим, сорок четвертым и сорок пятым годами, выслушал с большим интересом. Выслушал, потому что самому читать ему трудновато, шрифт мелковат. Все же девяносто.

 

Календарь

Олег Давыдов

Колесо Екатерины

Ток страданий, текущий сквозь время

7 декабря православная церковь отмечает день памяти великомученицы Екатерины Александрийской. Эта святая считалась на Руси покровительницей свадеб и беременных женщин. В её день девушки гадали о суженом, а парни устраивали гонки на санках (и потому Екатерину называли Санницей). В общем, это был один из самых весёлых праздников в году. Однако в истории Екатерины нет ничего весёлого.

Ив Фэрбенкс

Нельсон Мандела, 1918-2013

5 декабря 2013 года в Йоханнесбурге в возрасте 95 лет скончался Нельсон Мандела. Когда он болел, Ив Фэрбенкс написала эту статью о его жизни и наследии

Достижения Нельсона Ролилахлы Манделы, первого избранного демократическим путем президента Южной Африки, поставили его в один ряд с такими людьми, как Джордж Вашингтон и Авраам Линкольн, и ввели в пантеон редких личностей, которые своей глубокой проницательностью и четким видением будущего преобразовывали целые страны. Брошенный на 27 лет за решетку белым меньшинством ЮАР, Мандела в 1990 году вышел из заточения, готовый простить своих угнетателей и применить свою власть не для мщения, а для создания новой страны, основанной на расовом примирении.

Молот ведьм. Существует ли колдовство?

5 декабря 1484 года началась охота на ведьм

5 декабря 1484 года была издана знаменитая «ведовская булла» папы Иннокентия VIII — Summis desiderantes. С этого дня святая инквизиция, до сих пор увлечённо следившая за чистотой христианской веры и соблюдением догматов, взялась за то, чтобы уничтожить всех ведьм и вообще задушить колдовство. А в 1486 году свет увидела книга «Молот ведьм». И вскоре обогнала по тиражам даже Библию.

Александр Головков

Царствование несбывшихся надежд

190 лет назад, 1 декабря 1825 года, умер император Александра I, правивший Россией с 1801 по 1825 год

Александр I стал первым и последним правителем России, обходившимся без органов, охраняющих государственную безопасность методами тайного сыска. Четверть века так прожили, и государство не погибло. Кроме того, он вплотную подошёл к черте, за которой страна могла бы избавиться от рабства. А также, одержав победу над Наполеоном, возглавил коалицию европейских монархов.

 

Интервью

«Музыка Земли» нашей

Пианист Борис Березовский не перестает удивлять своих поклонников: то Прокофьева сыграет словно Шопена – нежно и лирично, то предстанет за роялем как деликатный и изысканный концертмейстер – это он-то, привыкший быть солистом. Теперь вот выступил в роли художественного руководителя фестиваля-конкурса «Музыка Земли», где объединил фольклор и классику. О концепции фестиваля и его участниках «Частному корреспонденту» рассказал сам Борис Березовский.

Андрей Яхимович: «Играть спинным мозгом, развивать анти-деньги»

Беседа с Андреем Яхимовичем (группа «Цемент»), одним из тех, кто создавал не только латвийский, но и советский рок, основателем Рижского рок-клуба, мудрым контркультурщиком и настоящим рижанином – как хороший кофе с черным бальзамом с интересным собеседником в Старом городе Риги. Неожиданно, обреченно весело и парадоксально.

«Каждая собака – личность»

Интервью со специалистом по поведению собак

Антуан Наджарян — известный на всю Россию специалист по поведению собак. Когда его сравнивают с кинологами, он утверждает, что его работа — нечто совсем другое, и просит не путать. Владельцы собак недаром обращаются к Наджаряну со всей страны: то, что от творит с животными, поразительно и кажется невозможным.

Юрий Арабов: «Как только я найду Бога – умру, но для меня это будет счастьем»

Юрий Арабов – один из самых успешных и известных российских сценаристов. Он работает с очень разными по мировоззрению и стилистике режиссёрами. Последние работы Арабова – «Фауст» Александра Сокурова, «Юрьев день» Кирилла Серебренникова, «Полторы комнаты» Андрея Хржановского, «Чудо» Александра Прошкина, «Орда» Андрея Прошкина. Все эти фильмы были встречены критикой и зрителями с большим интересом, все стали событиями. Трудно поверить, что эти сюжеты придуманы и написаны одним человеком. Наш корреспондент поговорила с Юрием Арабовым о его детстве и Москве 60-х годов, о героях его сценариев и религиозном поиске.

В 2021 году цены на жилье на

вырастут. Вот где можно найти выгоду — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию за продажи по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Покупателям, которые надеются заключить сделку по продаже дома в 2021 году — или даже найти что-то доступное по цене, не прибегая к сбережениям или подталкивая свои бюджеты выше отметки «мы могли бы жить без электричества», возможно, потребуется проверить свои амбиции.И эксперты, и цифры рисуют картину рынка продавца в 2021 году.

Хорошая новость заключается в том, что ожидается рост строительства новых домов, и все больше домовладельцев, вероятно, будут чувствовать себя комфортно, выставляя свои дома на продажу, поскольку люди получают вакцинацию от коронавируса. Эти два действия необходимы до того, как количество домов на продажу, вероятно, увеличится, что может помочь сдержать рост цен.

Советник Forbes поговорил с экспертами о том, станет ли жилье в этом году более доступным и в каких регионах страны может произойти корректировка цен.

Связано: Сравните лучших ипотечных кредиторов

Рост цен на жилье усложняет задачу для покупателей начального уровня

Даже глобальная пандемия не сделала ничего, чтобы замедлить рост стоимости домов в 2020 году, что не сулит ничего хорошего для цен, поскольку вакцины распространяются среди населения. Согласно данным Центра жилищного строительства Американского института предпринимательства (AEI), в годовом исчислении цены на жилье резко выросли в период с мая 2020 года (6%) по ноябрь 2020 года (10,3%).

Дома в среднем и высоком ценовом диапазоне, которые Жилищный центр AEI определяет как стоимость не более 125% соответствующего лимита ссуды — 484 350 долларов США в 2020 году, — продемонстрировали самый большой скачок в повышении цен, увеличившись с 6.6% в годовом исчислении в мае 2020 года до 14,6% в ноябре 2020 года.

По данным Realtor.com, в декабре 2020 года медианные цены на дома на одну семью выросли до 340000 долларов, что на 13,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Все это говорит о том, что дома быстро становятся менее доступными для большего числа покупателей. Даже рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам, которые резко снизили стоимость заимствований в последние месяцы, и кредитные программы, предназначенные для помощи покупателям с ограниченным бюджетом, — такие как ссуды FHA — мало помогают на сегодняшнем конкурентном рынке, который перегружен товарными запасами.

«Нехватка предложения привела к росту цен на жилье, что компенсировало программы доступного жилья», — говорит Сэм Хатер, главный экономист Freddie Mac.

Индекс доступности жилья Национальной ассоциации риэлторов показывает, что доступность жилья снижается, несмотря на более низкие ставки по ипотечным кредитам, поскольку рост цен на жилье «более чем компенсирует снижение ставок», — говорит Хатер.

На национальном уровне количество домов, выставленных на продажу в декабре, упало на 39,6% по сравнению с тем же периодом 2019 года — примерно на 449000 домов меньше.

Районы, где цены могут падать и расти

По всей стране рост цен на жилье в 2020 году вырос, и все согласны с тем, что в этом году мы увидим еще больший рост — по крайней мере, на большей части страны.

Северо-восток возглавляет список с самым высоким ростом цен на жилье в годовом исчислении (5,5% с декабря 2019 года по декабрь 2020 года), согласно отчету о национальной оценке стоимости жилья от ClearCapital, компании по оценке недвижимости. Сильно отстали Запад (3,3%), Средний Запад (3,2%) и Юг (2%).

Некоторыми из городских районов с наиболее впечатляющим ростом цен в годовом исчислении были Колумбус, Рочестер и Филадельфия.

Районы с наибольшим подорожанием Декабрь 2019-2020 гг.

Не во всех регионах наблюдался рост цен. В одних районах метро цены на дома снизились, в других — минимально. Места с падающей стоимостью также имели более высокий уровень проблемной собственности на своем рынке, которая принадлежит кредитору — обычно из-за потери права выкупа — и домов для короткой продажи.

Неисправные продажи обычно дешевле, что может снизить стоимость окружающих домов. Более проблемные продажи обычно приводят к более медленному общему росту цен.

В Сан-Антонио, Сент-Луисе, Далласе и Гонолулу цены на жилье упали по сравнению с прошлым годом, в то время как в районе Сан-Франциско цены на жилье росли гораздо медленнее, чем в некоторых городах с двузначным ростом.

Площади с наименьшим удорожанием декабрь 2019-2020 гг.

Эксперты сходятся во мнении, что как Юг, так и Средний Запад предлагают лучшее соотношение цены и качества для домашних покупателей, и что немногие, если таковые имеются, районы в этих регионах столкнутся с серьезными потрясениями, когда дело доходит до роста цен.

Али Вольф, главный экономист Zonda Home, фирмы, занимающейся исследованием рынка жилья, рекламирует доступность цены за квадратный фут в таких местах, как Тампа, Даллас и Роли.

Между тем, Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com, ожидает, что рынок в целом останется сильным в этом году, при этом наибольший процентный прирост цен придется на такие места, как Сиэтл и Бойсе, штат Айдахо. Самый медленный рост цен ожидается в «районе метро Нью-Йорка — чуть менее 1%», — говорит Хейл.

Вольф также ожидает, что в 2021 году показатели некоторых рынков могут быть хуже.

«Мы наблюдаем за некоторыми местоположениями и ценами в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе и Нью-Йорке на предмет умеренной коррекции цен», — говорит Вольф.

Поскольку все больше людей могут работать из дома, рынки среднего размера привлекают покупателей жилья, — говорит Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов. А в дорогих технологических центрах в Калифорнии, таких как Сан-Хосе, где средняя цена на жилье составляет около 1,25 миллиона долларов, спрос снизится.

«Итак, Сакраменто, Риверсайд (Калифорния), Феникс и Лас-Вегас выиграют от того, что калифорнийцы покинут дорогие районы и переедут в свои районы», — говорит Юн.«Более того, города Среднего Запада, которые являются супер доступными, но добавляют рабочие места, также выиграют, а именно Де-Мойн и Индианаполис».

Согласно последнему прогнозу CoreLogic Home Price Insights, Лас-Вегас, Хьюстон и Бостон являются одними из крупнейших городских районов, в которых может наблюдаться снижение цен в четвертом квартале 2021 года. Тем не менее прогнозируемое снижение «составляет менее 2% по сравнению с прошлым годом. », — говорит Сельма Хепп, заместитель главного экономиста CoreLogic, аналитической фирмы.

В местах, которые непропорционально сильно пострадали от пандемии и «испытали значительную потерю рабочих мест в индустрии отдыха и гостеприимства, а также в нефтегазовой и горнодобывающей отраслях, вероятно, в следующем году будет наблюдаться более низкий рост цен», — говорит Хепп.

3 стратегии покупателя жилья на рынке продавца

При покупке дома у продавца может показаться, что вы теряете деньги. Если вы просто подождете несколько месяцев или даже год, цены выровняются (или упадут) — по крайней мере, на это можно надеяться. Проблема в том, что цены могут продолжать расти до такой степени, что ваша цена уйдет с рынка. В любом случае нет никаких гарантий.

Люди, пережившие жилищный кризис, могут быть еще более осторожными при покупке на сегодняшнем рынке, опасаясь ситуации пузыря.Никто не хочет покупать на вершине рынка только для того, чтобы увидеть, как цены падают и забирают с собой ваш капитал.

Одним из ярких признаков того, что цены на жилье будут продолжать расти (или, по крайней мере, не упасть), является то, что запасы ограничены, а строительство все еще отстает.

Это резко контрастирует с серединой 2000-х годов, когда был избыток жилищного фонда. Это была эпоха McMansion, когда люди покупали не по средствам, а банки были только рады помочь.Сегодняшние держатели ипотечных кредитов проходят тщательную проверку и соблюдают строгие стандарты. Это создает прочный фундамент для рынка жилья.

Но это еще не означает, что покупка дома подходит вам, поскольку все ситуации индивидуальны. Однако есть сценарии, в которых покупка дома лучше аренды, даже на рынке продавца.

1. Планируйте оставаться в доме не менее пяти лет

Правило пяти лет в сфере недвижимости очень важно. Это эмпирическое правило, которое обычно диктует, как долго вам нужно продержаться в доме, чтобы возместить деньги, которые вы потратили на закрытие расходов.Поскольку затраты на закрытие могут превышать 5% от покупной цены, обычно требуется пять лет, чтобы выйти на безубыточность.

Конечно, если стоимость вашего дома увеличится более чем на 5% (или каковы были ваши заключительные затраты) в более короткие сроки, то правило пяти лет больше не применяется. Но вы не хотите покупать дом с намерением переехать через несколько лет, потому что тогда вы рискуете потерять тысячи долларов, если не заработаете достаточно капитала, чтобы окупить свои затраты. А если вы планируете купить еще один дом, вы потратите еще больше денег на закрытие.

Для тех, кто планирует сохранить дом на долгое время, покупка сейчас может быть разумным шагом.

«У нас есть клиенты, которые думали, что рынок выйдет на пике пару лет назад, поэтому они ждали. Сейчас на них цена вне рынка », — говорит Горди Маркс, управляющий брокер RE / MAX Northwest в Ботелле, штат Вашингтон. «Дома со временем будут продолжать дорожать. Даже если цены упадут или снизятся в результате замедления темпов роста (домовладельцы), в конце концов, все равно выиграют, удерживая дом.”

2. Ищите возможности для получения дохода

Покупатели жилья с ограниченным бюджетом могут захотеть рассмотреть недвижимость, которая может приносить доход либо за счет долгосрочной аренды, либо за счет Airbnb.

«Если это соответствует их образу жизни, покупатели жилья с ограниченным бюджетом могут выбрать жилую и доходную недвижимость смешанного использования, например, дом на одну семью с отдельным домом, который можно использовать как Airbnb», — говорит Эрин Сайкс, специалист по недвижимости. брокер Nest Seekers International в Нью-Йорке.

Некоторые ипотечные кредиторы даже рассматривают будущий доход от недвижимости, которую вы хотите купить, при рассмотрении вашей заявки на ссуду.Fannie Mae, например, позволяет кредиторам использовать будущий доход от аренды в своих правилах кредитования, если собственность подпадает под одну из следующих категорий:

• Основное жилое здание, состоящее из двух или четырех квартир, в котором заемщик занимает одну из квартир
• Инвестиционная недвижимость, состоящая из 1–4 единиц

Это может быть дуплекс, односемейный дом, разделенный на несколько частей, или дом со свекровью.

3. Учитывайте факторы, влияющие на долгосрочную стоимость собственности

Покупатели жилья, которые хотят, чтобы их капитал рос с течением времени, должны обращать внимание как на историю собственности, так и на то, что может произойти в этом районе завтра, говорит инвестор в недвижимость Мэтт Эндрюс, основатель REI Collective в Тампе, Флорида.

«Главное — посмотреть на долгосрочную жизнеспособность региона и не выходить за рамки вашего бюджета», — говорит Эндрюс. «Лучший способ, которым покупатели могут оценить истинную долгосрочную стоимость собственности, — это посмотреть на историческую цену этой собственности или аналогичной недвижимости за несколько лет — в идеале, 15 или более».

Затем вам нужно будет поискать признаки роста и улучшения. Переезжают ли крупные работодатели в этот район? Улицы расширяются? Приезжают ли розничные торговцы? Признаки роста являются хорошими индикаторами того, что стоимость вашей собственности со временем будет расти.

«Есть много, казалось бы, не связанных между собой вещей, которые могут резко повлиять — положительно или отрицательно — на возможности на конкретном рынке недвижимости», — говорит Эндрюс. Даже такие вещи, как новые налоговые законы в пользу бизнеса, могут сигнализировать о будущем росте.

Прежде всего, вы должны придерживаться своего бюджета, чтобы не быть бедным, — повторяют эксперты. Не имеет значения, подорожает ли ваш дом, если вы не можете позволить себе выплату по ипотеке. Лучше оставить в своем бюджете достаточно места для непредвиденных обстоятельств и купить что-нибудь меньшего размера или в более доступном районе, чем покупать дом своей мечты, который увеличивает ваш бюджет до максимума, и вы рискуете его потерять.

Инвестиционный климат

306,0 млн

Обрабатывающая промышленность

175,4 млн

Розничная и оптовая торговля; ремонт автомобилей и мотоциклов

122,1M

Обеспечение электроэнергией, газом и паром; кондиционирование воздуха

64,1M

Информация и связь

32,2M

Сделки с недвижимостью

13,7 млн ​​

Оказание медицинских и социальных услуг

11,0 млн

Транспортировка и хранение

5,6M

Профессиональная, научная и техническая деятельность

4,3 млн

Водоснабжение; водоотведение; сбор и переработка отходов, мероприятия по устранению загрязнения

2,1 млн

Деятельность гостиниц и организаций общественного питания

1.1М

Деятельность в области культуры и спорта, организация досуга и развлечений

Индекс цен на жилье

FHFA | Федеральное агентство жилищного финансирования

Индекс цен на жилье FHFA (FHFA HPI®) — это единственный в стране сборник общедоступных, свободно доступных индексов цен на жилье, которые измеряют изменения в стоимости домов на одну семью на основе данных из всех 50 штатов и более 400 американских городов, начиная с середина 1970-х гг.FHFA HPI включает в себя десятки миллионов продаж домов и предлагает аналитическую информацию о колебаниях цен на жилье на национальном уровне, уровне переписи населения, штата, муниципального района, округа, почтового индекса и участков переписи. FHFA использует полностью прозрачную методологию, основанную на методе взвешенной статистики повторных продаж, для анализа данных о сделках с ценами на жилье.

Что представляет собой индекс HPI FHFA?

---

FHFA HPI — это широкая мера движения цен на частные дома.FHFA HPI — это взвешенный индекс повторных продаж, означающий, что он измеряет средние изменения цен при повторных продажах или рефинансировании одних и тех же объектов недвижимости. Эта информация получена путем анализа повторных ипотечных сделок с недвижимостью на одну семью, ипотечные кредиты которых были куплены или секьюритизированы Fannie Mae или Freddie Mac с января 1975 года.

HPI FHFA служит своевременным и точным индикатором тенденций цен на жилье на различных географических уровнях. Из-за широты выборки он предоставляет больше информации, чем доступно в других индексах цен на жилье.Он также предоставляет экономистам в области жилищного строительства усовершенствованный аналитический инструмент, который полезен для оценки изменений в показателях невыполнения обязательств по ипотечным кредитам, предоплаты и доступности жилья в определенных географических регионах.

Наборы данных

---

Ежемесячные индексы только для покупок
Стандартные индексы, публикуемые в ежемесячных выпусках новостей. Используйте цены от сделок купли-продажи или данные об ипотеке, полученные от предприятий.

Ежеквартальные индексы только для покупок
Стандартные индексы, публикуемые в ежеквартальных выпусках новостей. Используйте цены от сделок купли-продажи или данные об ипотеке, полученные от предприятий.

Квартальные индексы всех транзакций
Построить на основе данных индекса только покупок путем добавления цен из данных оценки, полученных от предприятий.

Квартальные индексы с расширенными данными
Построить на основе данных только о закупках путем добавления транзакций из FHA и данных регистраторов округа (с продажными ценами ниже потолка годового лимита кредита).

Параметры волатильности индексов только для покупок
Стандартное отклонение роста цен на жилье (с учетом времени между повторными продажами). Используйте цены от сделок купли-продажи или данные об ипотеке, полученные от предприятий.

Параметры волатильности индексов всех транзакций
Стандартное отклонение роста цен на жилье (с учетом времени между повторными продажами).Используйте данные о волатильности только для покупок, добавляя цены из оценочных данных, полученных от предприятий.

Инструменты

---

Калькулятор HPI

Рейтинг FHFA HPI Top 100 Metro Area

Карта оценки HPI за четыре квартала

Сводные таблицы HPI

Округ HPI и Карты HPI ZIP5

FHFA Даты выпуска HPI

28 июня

Дата	Тип выпуска	Последние включенные данные
2021
Вторник, 31 августа	Квартальный индекс (с ежемесячными таблицами)	Июнь 2021 г. и 2 квартал 2021 г.
Вторник, 28 сентября	Ежемесячный индекс	Июль 2021 г.
Вторник, 26 октября	Ежемесячный индекс	Август 2021
Вторник, 30 ноября	Ежеквартально 9 Указатель (с ежемесячными таблицами)	сен.2021 и 2021Q3
Вторник, 28 декабря	Месячный индекс	Октябрь 2021 года
2022
Вторник, 25 января	Ежемесячный индекс	Ноябрь 2021 года
Вторник, 22 февраля	Квартальный индекс (с ежемесячными таблицами)	Дек.2021 и 2021Q4
Вторник, 29 марта	Месячный индекс	Январь 2022 г.	Февраль 2022 г.
Вторник, 31 мая	Квартальный индекс (с ежемесячными таблицами)	март 2022 г. и 2022Q1
Ежемесячный индекс	Апрель 2022 года
Вторник, 26 июля	Ежемесячный индекс	Май 2022
Вторник, 30 августа	Квартальный индекс (с ежемесячными таблицами)	июнь 2022 года a nd 2022Q2
Вторник, 27 сентября	Месячный индекс	Июль 2022 г.	август 2022 года
вторник, 29 ноября	Квартальный индекс (с ежемесячными таблицами)	сен.2022 и 2022Q3
Вторник, 27 декабря	Ежемесячный индекс	Октябрь 2022 года

По вопросам обращайтесь [email protected].

Покупка домов BlackRock не виновата в хаосе на рынке жилья

Должен быть кто-то виноват.

Цены на жилье вырвали мечту о домовладении из отчаянно цепляющихся за руки миллионов.Бесчисленное количество арендаторов даже не мечтают о том, что им приходится нести растущее бремя арендной платы. И в довершение всего, богатые продолжают становиться еще богаче: фондовый рынок переживает бум, домовладельцы накопили более 1,5 триллиона долларов капитала с момента начала рецессии, связанной с COVID-19, а личные сбережения увеличиваются для большинства домохозяйств с более высокими доходами.

Войдите, сцена справа: Уолл-стрит.

Некоторые люди возмущены сообщениями о том, что институциональные инвесторы (часто частные инвестиционные компании) увеличивают спрос на дома и толкают вверх цены.Ранее в этом году Wall Street Journal писала, что «инвесторы в погоне за доходностью скупают дома на одну семью» и «конкурируют с обычными американцами». Торговая площадка сообщила то же самое, отметив, что одному покупателю предлагали полностью наличные шесть раз. Инман пишет, что потребители «все больше конкурируют с институциональными инвесторами». И Real Deal идет дальше, утверждая, что одна из «основных причин стремительного роста цен — это на самом деле огромная покупательная активность институциональных инвесторов».”

Недавняя ветка в Твиттере, обвиняющая BlackRock, крупнейшего в мире управляющего активами, в покупке «каждого отдельного семейного дома, который они могут найти … и превышении ставок для обычных покупателей дома» стала вирусной, что побудило даже Дж. Д. Вэнса, автора Hillbilly Elegy , сыграть в розыгрыш. за место в Сенате США в Огайо, чтобы обвинить «левых» в игнорировании ситуации из-за инициатив BlackRock по корпоративному разнообразию.

Blackrock проводит инвестиционную стратегию, которая затруднит доступ молодых американцев к собственному дому.Левые проигнорируют это, потому что Blackrock взяла на себя обязательство проводить «расовые проверки» и прочую ерунду разнообразия. https://t.co/lgtb3xSlO9

— J.D. Vance (@ JDVance1) 9 июня 2021 г.

Важно понимать, что институциональные инвесторы играют небольшую роль на американском рынке жилья. В то время как есть крупные фирмы по продаже квартир и других многоквартирных домов, традиционно не было такого же уровня инвестиций в односемейные дома. Инвесторы, стремящиеся к доходности, обратились на рынок недвижимости, потому что он стал очень выгодным местом для вложения денег.И главная причина, по которой он стал настолько прибыльным, — это уже существующая нехватка жилья, созданная местными органами власти и некоторыми домовладельцами, стремящимися заблокировать строительство новых домов, что привело к нехватке жилья почти в 4 миллиона по всей стране.

Инвесторы идут туда, где есть доходность. Они стремятся максимизировать прибыль и сталкиваются с сильным давлением с целью вернуть большую прибыль акционерам. Хотите их остановить? Постройте больше домов, убедитесь, что они не могут иметь большую долю рынка и вести хищнические действия, и уменьшите стимул для тех, кто стремится к дальнейшему превращению рынка в товар.

Да, конечно, но крупнейшим инвестором не является Blackrock. Это американские домовладельцы. И у них уже есть точно такой же стимул. https://t.co/1VxpZyyKf9

— Джейк Анбиндер (@JakeAnbinder) 10 июня 2021 г.

Есть еще причины для беспокойства. Институциональные инвесторы могут перевернуть дома и выставить цену некоторым потенциальным покупателям, и они могут оказаться значительно худшими арендодателями. А частный капитал во многих случаях заслужил дурную репутацию: увеличивая вероятность увольнений, когда эти фирмы приобретают компании, имея теневые связи с неожиданными медицинскими счетами на людей.И есть опасения по поводу того, что может произойти, если институциональные инвесторы смогут получить значительный контроль над местными рынками жилья — например, повысить арендную плату выше рыночной ставки.

Однако идея о том, что институциональные инвесторы каким-то образом во многом виноваты в нынешней катастрофе на рынке жилья, ошибочна и скрывает реальную проблему. Цены на жилье стремительно растут из-за исторически низкого предложения, низких ставок по ипотечным кредитам, а также из-за того, что самое большое поколение в истории Америки выходит на рынок в поисках жилья для начинающих.

Рождение институционального инвестора в частный дом

После Великой рецессии миллионы домов, лишенных права выкупа, попали на рынок, поскольку экономика рухнула. Инвесторы вмешались, чтобы купить эту недвижимость, когда цены упали, и появилась новая отрасль: институциональный инвестор / домовладелец для одной семьи.

Во многих отношениях это был необходимый источник спроса для кризисного сектора экономики. Инвесторы были единственными, кто скупал эти дома, и, согласно исследованию Федеральной резервной системы, их выход на рынок «по-видимому, поддержал цены на жилье в тех районах, где он сконцентрирован.Это означает, что это могло помочь стабилизировать определенные рынки жилья, так как очень немногие люди были в состоянии покупать дома, когда финансовый кризис разразился.

Институциональные инвесторы «выросли в 2010-2013 годах, покупая проблемную недвижимость, которую никто другой не купил бы, и фактически выставили площадку на продажу, поэтому они предоставили очень, очень ценную услугу и в основном очистили проблемный рынок. Многие из них требовали ремонта », — пояснила Лори Гудман, вице-президент по политике жилищного финансирования Urban Institute.

Но когда пыль осела, некоторые люди были возмущены, увидев дома в своих кварталах, которые когда-то принадлежали семьям со средним доходом, которые были превращены в выгоду или навсегда превращены в аренду на одну семью.

В прошлогодней статье New York Times Magazine Франческа Мари задокументировала вопиющий вред, причиненный этими домовладельцами борющимся американцам. Дом одного человека был продан частной инвестиционной компании, которая вынудила арендатора взять на себя обязанности, обычно возлагаемые на домовладельца, такие как «удаление плесени, благоустройство ландшафта и детекторы угарного газа».«Дом, снятый другой женщиной, кишел крысами и тараканами. Существует множество историй о бесчисленных сборах и угрозе иметь дело с гигантским предприятием, с которым арендатор по своей сути имеет большую асимметрию власти и информации.

Мари объясняет проблемы, связанные с «этим новым поколением арендодателей с частным капиталом», с их горячим желанием вернуть своим акционерам двузначную прибыль. Это стимул, который привел к таким паттернам, как непомерные сборы и обременительные требования при аренде, — которые мелкие инвесторы и семейные домовладельцы не почувствуют.

Однако это не означает, что мелкие арендодатели обязательно лучше или менее склонны к эксплуатации, чем крупные инвесторы. В статье New York Times от 2017 года отмечается, что «некоторые более мелкие арендодатели не полностью понимают законы об арендаторах или просто игнорируют их. Арендуйте у семейного домовладельца, и вы можете получить договор аренды по договоренности, неформальный договор, который может дать вам гибкость или поставить вас обоих в шаткое положение ».

Но исследования, проведенные до Covid-19, показывают, что институциональные инвесторы все еще были очень маленькими игроками.Мари сообщила, что к 2016 году частные инвестиционные компании приобрели более 200 000 домов — небольшую часть от общего числа в Америке. В исследовательском документе 2018 года отмечается, что на этих инвесторов «приходится менее 1 процента всех единиц жилья для одной семьи в США».

Но поскольку цены резко выросли за последний год, неужели институциональные инвесторы стали гораздо более крупными игроками?

Институциональные инвесторы по-прежнему составляют очень небольшую долю на американском рынке жилья

Многие статьи, в которых утверждается, что институциональные инвесторы поднимают цены на дома для одной семьи и конкурируют со средними покупателями жилья, основаны на исследованиях John Burns Real Estate Consulting.Один даже утверждал, что инвесторов являются «основной причиной» горячего рынка, что не является тем, что подробно описывает исследование Джона Бернса. Фактически, в отчете прямо говорится, что США «сегодня не находятся в пузыре цен на жилье, вызванном инвесторами».

В отчете установлено, что доля общих продаж домов, приходящихся на покупки инвесторами, фактически снизилась за последний год. И даже на пике в 2013 году (когда регулярные продажи достигли дна из-за рецессии), он достиг лишь 29 процентов от общего объема продаж.По оценкам компании, в прошлом году на долю инвесторов приходится около 20 процентов продаж жилья.

Важно отметить, что это число приходится не только на институциональных инвесторов, но и на всех, кто покупает дом не только для своего основного места жительства, — включая людей, покупающих вторые дома или арендуемых на время отпуска, семейных домовладельцев и мелких инвесторов, торгующихся дома для получения прибыли. Согласно Marketplace, в него также могут входить так называемые iBuyers, инвесторы, которые «мгновенно делают денежные предложения на дома и вскоре продают их.«И да, это также может включать такие фирмы, как BlackRock. Джон Бернс посмотрел на дома, в которых налоговая отчетность по налогу на имущество ведется по другому адресу, чем сам дом, и Рик Паласиос, директор по исследованиям в фирме, объяснил, что на основе этих данных невозможно определить, какой из этих компонентов продажи поступают напрямую от институциональных инвесторов.

Существует множество существующих исследований, указывающих на то, что институциональные инвесторы составляют очень небольшую долю в пуле инвесторов.Гудман процитировал исследование, опубликованное ранее в этом году, которое показало, что институциональные операторы владели всего 300000 односемейных домов в 2019 году. Для контекста исследователи отмечают, что существует примерно 15 миллионов одноквартирных отдельных домов для аренды на одну семью. (Всего в США около 80 миллионов отдельно стоящих домов на одну семью.)

Исследование 2015 года показало, что на крупные инвесторы приходилось от 1 до 2 процентов всех покупок для одной семьи с 2012 по 2014 год, в то время как другие инвесторы составляли от 18 до 19 процентов.Они также обнаружили, что институциональные инвесторы с большей вероятностью будут покупать дома в районах, «где меньшее количество жителей может претендовать на получение ипотеки», что снижает вероятность того, что они будут конкурировать с обычными покупателями жилья. Исследование CoreLogic не только дало аналогичные результаты, но и написало, что они не могут сделать вывод о том, что инвесторы конкурируют с обычными покупателями жилья: «Возможные инвесторы заполняют пустоту на рынках, где спрос со стороны владельцев меньше».

Не исключено, что эта тенденция изменилась за последние пару лет или может измениться в ближайшие годы, поскольку институциональные инвесторы смотрят на громадный рынок жилья и решают принять более активное участие.Но, по крайней мере, сейчас они кажутся очень маленькими игроками.

John Burns Real Estate Consulting, LLC Данные

Redfin показывают, что покупательский спрос на вторичные дома увеличился почти на 178 процентов с апреля 2020 года по апрель 2021 года (апрель 2020 года был дном спроса, но, как вы можете видеть из графика ниже, спрос на вторичное жилье значительно превысил докризисный спрос. .) Возможно, что значительное количество этих покупок инвесторами происходит от покупателей вторичного жилья.

Красноперый

Однако, внимательно присмотревшись к некоторым субрынкам, Джон Бернс обнаружил, что очень — это высокая активность инвесторов. В Неаполе, штат Флорида, группа обнаружила, что продажи для инвесторов выросли на 57 процентов в годовом исчислении. В Форт-Уолтоне, Флорида, эти продажи выросли на 65%; а во Флагстаффе, штат Аризона, и Пунта-Горда, штат Флорида, продажи для инвесторов выросли на 50% и более. Опять же, это не обязательно означает институциональных инвесторов.

Главный анекдот

Marketplace в истории под названием «Институциональные инвесторы по-прежнему конкурируют за покупателей жилья» — о покупателе, впервые сделавшем ставку на шесть домов, но его предложение было перебито предложениями за наличные. Но все наличные не обязательно означают институциональных инвесторов. При рекордно низких ставках по ипотечным кредитам некоторые люди используют предложения исключительно за наличные, чтобы выиграть войну заявок, которая резко возросла за последний год.

«Покупки за наличные во Флориде в основном совершаются людьми, которые переезжают сюда из других штатов, чтобы купить второй дом или пенсионную собственность», — сказала агент Tampa Redfin Венди Петерсон в пресс-релизе Redfin.

Гудман объясняет, что традиционно институциональные инвесторы не конкурировали с обычными людьми, пытающимися купить дома, потому что их лучшая инвестиция — это покупка дома, нуждающегося в серьезном ремонте, который будет «очень трудным для собственника». Это работает для крупных фирм, потому что они могут добиться экономии за счет масштабов, нанимая собственных строительных и ремонтных рабочих или занижая цену, предлагая подрядчикам стабильную работу для нескольких домов.

«Когда институциональному инвестору требуется [20 000 долларов] или 30 000 долларов на ремонт, это стоило бы вам или мне от [40 000 долларов] до 50 000 долларов, если бы мы знали, что необходимо сделать», — добавил Гудман.«Кроме того, домовладельцу действительно сложно финансировать этот ремонт. … Вот где настоящее сравнительное преимущество, и это действительно те дома, в которых они преуспевают и в которых они специализируются ». В общем, это не те дома, которые домовладельцы хотят покупать; институциональные инвесторы фактически конкурируют с другими типами инвесторов, например, с обычными людьми, которые зарабатывают на жизнь продажей недвижимости.

На столь конкурентном рынке вполне разумно, что инвесторы могут конкурировать с людьми, желающими купить дома, от которых они обычно отказываются из-за ремонта.Но тут просто возникает вопрос: почему рынок жилья такой конкурентный? (Подробнее об этом позже.)

Поступают сообщения об увеличении размеров институциональных инвесторов, но даже с учетом этих новых приобретений они все еще составляют очень небольшую часть рынка. По данным Bloomberg, Invesco Real Estate поддерживает Mynd Management, чтобы потратить до 5 миллиардов долларов на покупку 20 000 домов на одну семью в США в течение следующих трех лет. Bloomberg также сообщил, что другой фонд (который управляет канадскими пенсиями) инвестирует 700 миллионов долларов в аренду для одной семьи.Business Insider сообщил о данных Redfin, согласно которым инвесторы потратили рекордные 77 миллиардов долларов на покупку жилья за последние два квартала 2020 года — всего 55000 домов и 39000 домов на одну семью. Кроме того, сюда входили и другие типы инвесторов, которые не покупают эти дома для сдачи в аренду, а покупают их для ремонта и продажи.

Основные причины низкого предложения домов, низких ставок по ипотечным кредитам и выхода миллионов миллениалов на рынок жилья, вооруженных более высокими личными сбережениями, помогают объяснить большую часть причин, по которым рынок жилья вышел из-под контроля за последний год.По данным Национального совета по аренде домов, лоббистской группы по аренде односемейных домов, «на компании по аренде домов на одну семью приходилось менее 0,14 процента приобретенных домов» и всего 0,09 процента от чистых домов, если учесть тот факт, что многие инвесторы в аренду на одну семью также продавали дома.

Национальный совет по аренде домов

Но эти фундаментальные факторы также являются причиной того, что институциональные инвесторы, вероятно, продолжат выходить на эти рынки.Они указывают на то, что цены будут продолжать расти в обозримом будущем (хотя и менее резкими темпами, чем в прошлом году). Это стимулировало существование рынка «построенных для аренды». Вместо того, чтобы просто скупать существующие дома, институциональные инвесторы строят их так, чтобы напрямую сдавать их в аренду.

Несмотря на то, что они не виноваты в нынешних бедствиях на рынке жилья, это не означает, что этого не может произойти в будущем.

Хорошее, плохое и неопределенное в отношении институциональных инвесторов

Плюс: институциональные инвесторы могут обеспечить постоянный рынок жилья в США, гарантируя, что всегда будет некоторый спрос, чтобы удержать критически важную отрасль от полного краха.

«Когда рынок замедляется и наступает рецессия, жилье становится суперцикличным, и [институциональные инвесторы] будут приходить и покупать все это время», — сказал Паласиос Vox. «Они, на наш взгляд, помогут поддержать и помогут снизить цены на жилье. Если вы домовладелец, во время следующей рецессии вы можете сказать: «Я действительно благодарен этим группам. Вся экономика сильно страдает, когда цены на жилье достигают нижнего предела. Так что, если у нас теперь есть институциональная индустрия, которая смягчит этот удар, я думаю, что это хорошо.”

По словам Лорен Ламби-Хэнсон, исследователя из Федерального резервного банка Филадельфии, 28 процентов восстановления цен на жилье после достижения дна во время Великой рецессии можно отнести на счет роли институциональных покупателей.

В некотором смысле может быть проще регулировать более крупные предприятия — существуют официальные соглашения и юристы, знакомые с законами о справедливом жилищном обеспечении и местной защитой арендаторов, и правительство может проводить массовый аудит сотен квартир вместо того, чтобы пытаться перейти к мелкому арендодателю за счет мелкого арендодателя. , что было бы крайне неэффективно.

Даже если институциональные инвесторы конкурируют с домовладельцами за существующие дома, это не означает, что они просто снимают дом с рынка — это просто означает, что они превращают его в арендуемую недвижимость. Поскольку арендаторы в среднем менее обеспечены, чем потенциальные домовладельцы, отвечающие критериям ипотечного кредита, институциональные инвесторы могут создавать больше жилья для малообеспеченных американцев. Традиционно в привлекательных кварталах не было аренды на одну семью, что делало невозможным проживание в них менее обеспеченных людей.Это может начать меняться.

В вышеупомянутом документе Amherst Holdings и ФРС исследователи обнаружили, что, хотя увеличение активности институциональных инвесторов приводит к повышению цен на жилье, оно также ведет к увеличению количества арендных единиц. Они отмечают, что вполне возможно, что институциональные инвесторы просто лучше «выбирали районы, в которых цены в любом случае выросли бы сильнее».

В исследовательской работе 2018 года, в которой рассматривалось влияние REIT, арендуемого на одну семью (Real Estate Investment Trusts, a.к.а. институциональные инвесторы) в Нэшвилле, Теннесси, , указывает на то, что инвесторы в аренду на одну семью, как правило, концентрируются в «несколько менее разнообразных» сообществах, где жильцы имели «более высокий уровень образования … более высокие медианные доходы домохозяйств и более низкий уровень бедности и безработицы. . » Это указывает на то, что жилищный фонд, который переводится из жилищного фонда, занимаемого владельцами, в арендуемое, в основном не принадлежит маргинализованным общинам.

Lambie-Hanson утверждает, что «в нашем исследовании действительно нет никаких доказательств того, что институциональные инвесторы привели к повышению арендной платы или увеличению количества выселений для нашей выборки округов, отслеживаемых в период восстановления.”

Плохо: стимулы институциональных инвесторов к прибыли и максимальной отдачи акционерам — это повод срезать как можно больше углов. Истории, подобные той, которую описывает Мари в своей статье в журнале New York Times, пугают, и ясно, что даже если было бы легче контролировать более крупные организации, неясно, действительно ли кто-то будет это делать. А в отсутствие государственных сторожевых псов арендаторы столкнулись бы с гораздо большей асимметрией власти, чем с мелкими арендодателями.Например, армия юристов и бюрократии может усложнить жизнь арендаторам, которые имеют жалобы или обслуживаются с необоснованной оплатой.

И если цены на недвижимость продолжат расти, это означает, что растущее богатство будет сосредоточено в руках этих корпораций. Если бы эти дома были заняты собственниками, они были бы сосредоточены в руках домовладельцев. В прошлогодней статье Washington Post сенатор Элизабет Уоррен и Кэрролл Файф, директор калифорнийской жилищной некоммерческой организации, утверждали, что это разрешает еще один «захват недвижимости частным капиталом»…. снова предоставит Уолл-стрит карт-бланш на использование национального кризиса для осуществления массовой передачи богатства из поколения в поколение от уязвимых американцев к корпорациям ».

Существует также обеспокоенность тем, что, поскольку эта аренда на одну семью сосредоточена на определенных рынках, институциональные инвесторы могут получить рыночную власть и повысить арендную плату, поскольку они столкнутся с уменьшением конкуренции со стороны других арендодателей.

Обозреватель Bloomberg Opinion Конор Сен сказал мне, что он обеспокоен тем, что «если [институциональные инвесторы] увидят это, как Amazon в 2005 году, и через несколько лет они захотят быть в 100 раз больше, я не думаю, что многие американцы захотят этого. — чтобы было очень мало домов начального уровня для покупки, а есть только возможности для аренды.”

Неясно: как все это повлияет на рынок жилья, домовладение и потребность в изобилии жилья?

В основном это обсуждение происходит из-за того, что люди не хотят обращать внимание на основную причину, по которой рынок жилья в настоящее время выходит из-под контроля: явный дефицит жилья, который сделал недвижимость столь привлекательной инвестицией. Борьба с потенциальными олигополиями, асимметрией власти между арендодателями и арендаторами, высокой арендной платой и чрезмерно высокими ценами на жилье начинается с обеспечения изобилия жилья.И есть убедительные доказательства того, что институциональных инвесторов привлекают рынки, где предложение жилья ограничено. Исследование CoreLogic показало, что инвесторов привлекают рынки с высокой арендной платой, а на более узких рынках наблюдается «более значительный рост активности инвесторов».

Invitation Homes, крупнейший в стране поставщик услуг по аренде жилья для одной семьи, прямо заявил, что он «инвестирует [и] в рынки, которые, как мы ожидаем, будут демонстрировать более низкое новое предложение, более сильный рост числа рабочих мест и роста числа домохозяйств», а также в местах с «множественными факторами спроса, например, близость к крупным центрам занятости, желательным школам и транспортным коридорам.«По сути, он стремится инвестировать в районы с большим количеством рабочих мест, где, как он ожидает, местные органы власти будут продолжать блокировать предложение нового жилья, даже когда все больше людей пытаются туда переехать.

Некоторые высказывали опасения, что это может привести к лоббированию этих инвесторов против увеличения жилищного строительства в этих общинах. Однако здесь есть противодействие: сами арендаторы, которые хотели бы снижения арендной платы.

Не исключено, что увеличение доли арендаторов на этих рынках фактически сократит количество людей, рефлекторно выступающих против более доступного жилья.Сен приводит этот аргумент в Bloomberg:

В районе, где сегодня полно домовладельцев на одну семью, если застройщик предлагает большой жилой комплекс, близлежащие жители, вероятно, явятся на собрания местного правительства, обеспокоенные влиянием дополнительного предложения жилья на их стоимость дома … Но в сообществе, построенном для сдачи в аренду, предложение дополнительного жилья с высокой плотностью населения означает потенциально более низкую арендную плату для существующих арендаторов, а не потерю стоимости жилья ».

Это означает, что в районах, где аренда на одну семью занимает большую долю рынка, может появиться более доступное жилье.

Роль институциональных инвесторов все еще изучается, но популярность повествования наталкивается на нечто опасное: людям нужен удобный бугимен, а когда они его получают, они часто игнорируют структурные проблемы, с которыми труднее бороться. Недостаточное предложение жилья является результатом того, что местные жители десятилетиями выступали против строительства новых домов. Это не то, что можно обвинить в жадности Уолл-стрит и гнусных попытках частной инвестиционной компании. И это гораздо более тяжелая правда.

% PDF-1.2 % 16160 0 объект > эндобдж xref 16160 146 0000000016 00000 н. 0000003300 00000 н. 0000003653 00000 п. 0000003807 00000 н. 0000008564 00000 н. 0000008891 00000 н. 0000008965 00000 н. 0000009080 00000 н. 0000009194 00000 п. 0000009331 00000 п. 0000009605 00000 н. 0000009882 00000 н. 0000010003 00000 п. 0000010130 00000 п. 0000010332 00000 п. 0000010499 00000 п. 0000010637 00000 п. 0000010778 00000 п. 0000010963 00000 п. 0000011125 00000 п. 0000011292 00000 п. 0000011444 00000 п. 0000011603 00000 п. 0000011739 00000 п. 0000012010 00000 н. 0000012206 00000 п. 0000012326 00000 п. 0000012512 00000 п. 0000012678 00000 п. 0000012814 00000 п. 0000012968 00000 п. 0000013156 00000 п. 0000013284 00000 п. 0000013422 00000 п. 0000013571 00000 п. 0000013729 00000 п. 0000013963 00000 п. 0000014084 00000 п. 0000014215 00000 п. 0000014415 00000 п. 0000014623 00000 п. 0000014762 00000 п. 0000014901 00000 п. 0000015060 00000 п. 0000015206 00000 п. 0000015363 00000 п. 0000015498 00000 п. 0000015656 00000 п. 0000015926 00000 п. 0000016084 00000 п. 0000016203 00000 п. 0000016433 00000 п. 0000016647 00000 п. 0000016835 00000 п. 0000016975 00000 п. 0000017114 00000 п. 0000017262 00000 п. 0000017409 00000 п. 0000017608 00000 п. 0000017752 00000 п. 0000017964 00000 п. 0000018134 00000 п. 0000018287 00000 п. 0000018511 00000 п. 0000018722 00000 п. 0000018874 00000 п. 0000019024 00000 п. 0000019293 00000 п. 0000019413 00000 п. 0000019531 00000 п. 0000019721 00000 п. 0000019914 00000 п. 0000020074 00000 п. 0000020316 00000 п. 0000020506 00000 п. 0000020624 00000 п. 0000020819 00000 п. 0000020976 00000 п. 0000021125 00000 п. 0000021356 00000 п. 0000021612 00000 п. 0000021732 00000 п. 0000021857 00000 п. 0000022019 00000 п. 0000022160 00000 п. 0000022324 00000 п. 0000022510 00000 п. 0000022727 00000 п. 0000022933 00000 п. 0000023078 00000 п. 0000023211 00000 п. 0000023351 00000 п. 0000023494 00000 п. 0000023640 00000 п. 0000023785 00000 п. 0000023944 00000 п. 0000024079 00000 п. 0000024220 00000 п. 0000024374 00000 п. 0000024518 00000 п. 0000024667 00000 п. 0000024830 00000 п. 0000024990 00000 н. 0000025231 00000 п. 0000025416 00000 п. 0000025543 00000 п. 0000025694 00000 п. 0000025836 00000 п. 0000025978 00000 п. 0000026190 00000 п. 0000026335 00000 п. 0000026504 00000 п. 0000026725 00000 п. 0000026950 00000 п. 0000027082 00000 п. 0000027205 00000 п. 0000027352 00000 п. 0000027523 00000 п. 0000027646 00000 н. 0000027769 00000 п. 0000027914 00000 н. 0000028098 00000 п. 0000028234 00000 п. 0000028393 00000 п. 0000028511 00000 п. 0000028675 00000 п. 0000028842 00000 п. 0000028988 00000 п. 0000029191 00000 п. 0000029371 00000 п. 0000029602 00000 н. 0000029771 00000 п. 0000029960 00000 н. 0000030096 00000 п. 0000030236 00000 п. 0000030374 00000 п. 0000031184 00000 п. 0000031417 00000 п. 0000068914 00000 п. 0000069097 00000 п. 0000069129 00000 п. 0000069695 00000 п. 0000069719 00000 п. 0000069928 00000 н. 0000004170 00000 н. 0000008539 00000 н. трейлер ] >> startxref 0 %% EOF 16161 0 объект .) >> >> / LastModified (d \) * Fg.) / MarkInfo> >> эндобдж 16162 0 объект 2% r = g̵D FZ: t + G) / U (aIN «IJ>

Снятие ограничений предложения на рынке жилья

Джаред Бернштейн, Джеффри Чжан, Райан Каммингс и Мэтью Мори

---

Пандемия COVID-19 изменила предпочтения семей в отношении местоположения и типа жилья, усугубив существующие ограничения в цепочке поставок, которые — по нескольким причинам — сохранялись в течение многих лет.Эти связанные с пандемией изменения взаимодействовали с существующей нехваткой жилищного фонда, что привело к резкому росту цен как на собственные дома, так и на арендуемые единицы. Действительно, цены на жилье в стране, измеряемые индексом Кейса-Шиллера, ежемесячно с сентября 2020 года по июнь 2021 года увеличивались на 7-19 процентов (в годовом исчислении). Цены на жилье опережали рост доходов в 2020 году, при этом национальные цены — отношение к доходам увеличивается до 4,4 — самый высокий наблюдаемый уровень с 2006 года.

Хотя пандемия могла изменить предпочтения и вызвать сбои в цепочке поставок, она не создала основных ограничений предложения на рынке жилья, которые привели к сокращению количества сдаваемых внаем домов и домов для продажи.Пандемия обнажила эти ограничения, которые существовали десятилетиями и повлияли на домохозяйства по всему распределению доходов. В блоге мы описываем эту извечную проблему и обрисовываем широкий спектр предложений администрации, включая те, которые включены в программу Build Back Better, по решению проблемы нехватки предложения и снижению ценового давления на рынке жилья.

Благодаря как законодательным, так и незаконодательным мерам, эта политика может создать или отремонтировать более 2 миллионов единиц жилья, в том числе не менее 1 миллиона единиц арендуемого жилья, на основе оценок HUD по результатам прошлой программы.

Дефицит предложения на рынке жилья

Последние 40 лет предложение жилья не поспевает за ростом населения. Простой способ наблюдать этот факт — посмотреть на количество вводимых в эксплуатацию новых домов (, т.е. , новое жилищное строительство) как на долю населения США. На приведенном выше рисунке показано, что доля жилищного фонда в общей численности населения с 1970-х годов имеет тенденцию к сокращению. Это снижение стало особенно заметным после пика жилищного пузыря 2000-х годов.Жилье начинается, так как доля населения сократилась примерно на 39 процентов за 15-летний период с января 2006 года по июнь 2021 года. По оценкам исследователей Freddie Mac, нынешняя нехватка домов приближается к 3,8 миллионам, что значительно выше оценочных 2,5. млн в 2018 году.

Приведенный выше анализ рассматривает рынок жилья в совокупности, но между сегментами рынка есть большие и заметные различия. Одним из наиболее важных является то, что количество новых домов, построенных ниже 1400 квадратных футов — обычно считающихся домами начального уровня для тех, кто впервые покупает жилье — резко сократилось после Великой рецессии и более чем на 80 процентов меньше, чем построено. в 1970-е гг.Точно так же дома начального уровня становятся все меньшей долей новых домов, которые строятся, составляя менее 10 процентов всех вновь построенных домов по сравнению с примерно 35 процентами в 1970-х годах. Такая динамика означает, что критически важная «нижняя ступенька» лестницы домовладения слишком недосягаема для молодых семей, пытающихся начать наращивание жилищного благосостояния.

Нехватка предложения жилья в Соединенных Штатах вызвана рядом факторов и варьируется в зависимости от рынка.Многие городские и пригородные рынки страдают от нехватки доступной земли. Отчасти нехватка доступной земли отражает решения муниципальных властей о том, как использовать землю. Например, в то время как в большом районе Лос-Анджелеса, который переживает жилищный кризис, который непропорционально затрагивает цветных людей, в настоящее время имеется 84 поля для гольфа (включая восемь муниципальных полей в самом Лос-Анджелесе), занимающих примерно 10 000 акров земли, то есть одно 200- акровый участок потенциально может обеспечить жильем 50 000 человек.Кроме того, в последние годы увеличилась нехватка рабочей силы и стоимость строительных материалов.

Еще одним ключевым фактором ограниченного предложения жилья являются местные ограничения на зонирование. Например, жесткое односемейное зонирование, практика, связанная с расовой сегрегацией, препятствует строительству многоквартирных домов, что позволило бы повысить плотность населения и увеличить предложение жилья. Это ограничение можно наблюдать по разрешенным типам жилья. Как показано на рисунке ниже, дома на одну семью составляют большинство домов, получивших разрешение на строительство.Примерно 64 процента всего жилья, которое было разрешено после мирового финансового кризиса 2008 года, приходилось на дома на одну семью. Квартиры, которые имеют от двух до четырех жилых домов и позволяют нескольким семьям жить на одном участке — в отличие от большой квартиры, для строительства которой требуется несколько участков — с момента финансового кризиса составили лишь примерно 3 процента всех разрешений. Примерно оставшуюся треть приходятся на квартиры и здания с более чем пятью квартирами.

Недавно произошли долгожданные изменения в Калифорнии и Орегоне на уровне штата, а также в Беркли, Кембридже, Миннеаполисе, Окленде и Сакраменто на муниципальном уровне, чтобы изменить правила зонирования в этих юрисдикциях, чтобы позволить большему количеству жилых единиц на различных земельные участки.Эти меры открывают столь необходимый потенциал для увеличения предложения жилья и согласуются с позицией администрации о необходимости реформы зонирования.

Помимо описанного выше дефицита предложения на рынке домовладения, в Соединенных Штатах не хватает жилья для арендаторов. По всей стране более 10 миллионов арендаторов (каждый четвертый) платят более половины своего дохода за аренду, а почти половина (47 процентов) тратят более 30 процентов своего дохода на аренду и коммунальные услуги.С 2012 по 2017 год количество единиц жилья, сдаваемых в аренду по цене менее 600 долларов в месяц, сократилось на 3,1 миллиона единиц, а количество единиц жилья, арендованных на сумму от 600 до 999 долларов США, снизилось на 450 000 единиц. Эти тенденции, несомненно, частично вызваны ограничениями предложения [1]. Доля вакантных площадей для сдачи в аренду в период с 2019 по 2021 год была в среднем на самом низком уровне за более чем 35 лет. Проблема ограничения предложения, похоже, только усугубляется. В июле 2021 года цены на аренду выросли на 8,3 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что является самым большим увеличением, данные о котором есть на сайте RealPage, посвященном недвижимости.Кроме того, в 65 из 150 крупнейших метрополитенов страны наблюдается рост цен более чем на 10 процентов по сравнению с прошлым годом.

Государственное жилищное строительство также испытывает нехватку предложения. Почти два миллиона человек по всей стране живут в государственном жилье, включая семьи с детьми, пожилых американцев и людей с ограниченными возможностями. В целом более 5 миллионов семей с низкими доходами либо живут в государственном, частном, но получающем государственную помощь жилье, либо получают помощь в аренде жилья для поиска жилья на частном рынке.Однако с 1990-х годов из-за недофинансирования и изношенности квартир общий жилищный фонд страны сократился более чем на 200 000 человек. Учитывая, что миллионы арендаторов платят половину или более своего дохода за аренду, это сокращение государственного жилищного фонда является противоположностью тому, что должно было произойти.

Эти ограничения предложения на рынке жилья влияют на долгосрочный экономический рост и неравенство. Например, эти ограничения увеличивают стоимость жилья, что, в свою очередь, ограничивает мобильность рабочей силы.Рабочие не могут позволить себе переехать в регионы с более высокой производительностью и высокими ценами на жилье, что приводит к тому, что они остаются в местах с более низкой производительностью. Одно исследование показывает, что такое нерациональное распределение рабочей силы привело к значительному снижению темпов экономического роста США с 1960-х годов. По оценкам другого исследования, такое неправильное распределение может стоить до 2 процентов ВВП, что означает ежегодную потерю экономической продукции более чем на 400 миллиардов долларов.

Кроме того, жилье является ключевым фактором разрыва в расовом богатстве, потенциально объясняющим более 30 процентов разрыва в уровне благосостояния чернокожих и белых.Как показано на рисунке ниже, различия в праве собственности на жилье среди рас были большими и устойчивыми. С 1994 года процент чернокожих и латиноамериканцев, владеющих домом, был примерно на 25-30 процентных пунктов ниже, чем у белых американцев. Для американцев азиатских и тихоокеанских островов эта разница составляла примерно 15 процентных пунктов с 2016 года, когда данные впервые стали доступны. Исследователи обнаружили, что ослабление ограничений предложения, которые усиливают различия в уровне домовладения, окажет значительное влияние на разрыв в расовом богатстве; если бы черные семьи имели такой же шанс владения домом, как и белые семьи, среднее благосостояние черных было бы на 32000 долларов выше.Для испаноязычных семей уравнивание вероятности владения домом увеличило бы средний уровень латиноамериканского богатства на 29000 долларов.

Предложения по снижению ограничений поставок

Ввиду их важности для расового равенства, экономического роста и уровня жизни администрация Байдена-Харриса имеет твердую повестку дня — задействуя как законодательные, так и административные меры — для устранения этих ограничений предложения на рынке жилья.

Административные шаги

В рамках координации с Fannie Mae и Freddie Mac («Предприятия»), FHFA, HUD, Казначейством, а также с правительствами штата и местными властями администрация планирует использовать имеющиеся административные возможности для увеличения предложения жилья как для одной, так и для нескольких семей. .Оценки HUD, FHFA и Казначейства показывают, что эти агентства создадут, сохранят и предоставят около 100 000 единиц доступного жилья в течение следующих трех лет.

В рамках этого плана администрация предпримет несколько конкретных шагов для обеспечения того, чтобы дома на одну семью, находящиеся в ведении федерального правительства, в конечном итоге перешли к жильцам-владельцам или некоммерческим организациям, ориентированным на сообщества, которые занимаются ремонтом домов и продают их жильцам-владельцам. .

• HUD и предприятия планируют увеличить до 30 дней, с 10 до 20 дней, период, в течение которого только некоммерческие организации и владельцы квартир — в отличие от инвесторов финансового рынка — могут делать предложения на более чем 12 000 домов в своих реальных Инвентарь, находящийся в собственности недвижимого имущества («REO»).Это дома в их портфеле, которые не удалось продать на аукционе по выкупу.

• Кроме того, HUD и предприятия будут продолжать расширять работу с общественными некоммерческими организациями и местными органами власти в отношении продажи домов, находящихся в федеральном владении. Поскольку федеральные агентства по финансированию жилищного строительства гарантируют выплаты по ипотеке, в их портфеле часто имеется несколько домов, лишенных права выкупа. В соответствии с этим новым подходом они преодолеют бюрократизм, чтобы обеспечить быстрое поступление этих объектов на рынок, с особым доступом для тех, кто больше всего в такой помощи.

Администрация также планирует увеличить финансирование промышленных домов и 2–4 квартирных домов.

• FHFA разрешит Freddie Mac приобретать ипотечные ссуды для домов с единичной шириной, тем самым распространяя разрешение на 2020 год на Fannie Mae. Предприятия также продолжат работу по поиску вариантов финансирования для домов промышленного производства. Такие свойства были значительно улучшены с точки зрения качества и удобства, и, поскольку они предварительно изготовлены, они могут быстро войти в цепочку поставок.

• FHFA разрешит предприятиям предпринять шаги по увеличению количества ипотечных кредитов, доступных для покупки 2–4 единиц недвижимости, у которых есть собственник-арендатор и арендаторы. Поступив таким образом, потенциальным покупателям будет легче приобретать и наращивать богатство с помощью этой собственности, а также может расшириться предложение арендуемого жилья.

Увеличение предложения многоквартирного жилья является краеугольным камнем плана администрации по уменьшению нехватки жилья.Один из проверенных способов сделать это — повысить доступность финансирования для строительства многоквартирных домов, особенно тех, которые предназначены для съемщиков с низким и средним доходом.

• Налоговая скидка на жилищное строительство с низким доходом (LIHTC) — это налоговая скидка для строителей жилья с низким доходом, которые имеют подтвержденный опыт увеличения предложения доступных арендных единиц. Компании будут укреплять этот рекорд, увеличив свой лимит капитала LIHTC с 1 миллиарда долларов до 1,7 миллиарда долларов, то есть с 500 миллионов долларов до 850 миллионов долларов каждое.

• Казначейство и HUD разработали план по предоставлению доступного финансирования от Федерального финансового банка, который занимается покупкой, продажей и выдачей федеральных займов и долгов агентствам государственного жилищного финансирования.

• Казначейство выделяет 383 миллиона долларов из Фонда магнита капитала для стимулирования строительства доступного жилья. Capital Magnet Fund — это программа грантов на конкурсной основе для финансовых институтов развития сообществ и некоммерческих жилищных групп.

Законодательные меры

Администрация настоятельно призывает Конгресс инвестировать в строительство доступного жилья, стимулируя ослабление запретительного зонирования и помогая арендаторам с обремененным доходом. Согласно HUD, эти инвестиции добавят или восстановят около 2 миллионов единиц жилья по всей стране. В частности, эти политики со стороны предложения будут:

• Построить или отремонтировать доступное арендное жилье с использованием федеральных субсидий для поддержки финансирования, строительства и обслуживания доступной арендной платы.Это будет сделано главным образом за счет расширения Программы инвестиционного партнерства HOME, Целевого фонда жилищного строительства и Фонда магнита капитала.
• Расширяйте и усиливайте LIHTC. Как отмечалось выше, LIHTC имеет проверенный опыт стимулирования строительства доступных многоквартирных домов. Администрация предложила расширить LIHTC и направить некоторую часть дополнительных ассигнований на районы, где предложение особенно ограничено.
• Строительство и ремонт домов для покупателей жилья и домовладельцев с низким и средним доходом.Основываясь на новаторском Законе об инвестициях в жилые дома, принятом обеими партиями, администрация предлагает субсидию на налоговые льготы для строительства и ремонта домов для домовладельцев с низким и средним уровнем дохода, проживающих в экономически уязвимых общинах. Учитывая расовое неравенство в ценностях жилья, это предложение продвигает программу администрации по расовому равенству за счет повышения ценности жилья в экономически неблагополучных общинах, которые непропорционально населены цветными людьми.
• Стимулировать отмену запретительного зонирования и политики вредного землепользования.Одним из наиболее устойчивых и обязательных ограничений для предложения жилья являются запретительные законы и практика зонирования. На протяжении десятилетий такие законы завышали стоимость жилья, не давая семьям попасть в районы с большими возможностями. Наряду с работой с правительствами штата и местными властями над снижением таких ограничений администрация предлагает создать программу стимулирования, которая предоставляет гибкое и привлекательное финансирование юрисдикциям, которые предпринимают конкретные шаги по снижению барьеров для строительства доступного жилья.

Заключение

Не существует волшебной формулы для быстрого устранения ограничений предложения, описанных в этом сообщении в блоге. Дефицит жилищного фонда по всему спектру цен и связанные с ним социальные и экономические последствия накапливались десятилетиями. Однако предложения, выдвинутые администрацией Байдена-Харриса — предложения, которые мы ожидаем создать или отремонтировать более 2 миллионов единиц жилья — сделают важные инвестиции в жилищную инфраструктуру нашей страны.

No related posts.