Нужно ли получать разрешение на остекление балкона?

— На балкон, находящийся на последнем 5-м этаже МКД, систематически льется вода во время дождей из-за дефекта крепления водосточной системы в месте приема воды с крыши дома. Со временем сгнили деревянные перила, стала разрушаться сама балконная плита по краям. Обращения в УК ни к чему не приводят. Собственник квартиры решил застеклить балкон, чтобы предотвратить дальнейшее разрушение. Каков должен быть порядок его действий, чтобы он не нарушил законы ЖК РФ и права других собственников МКД?

Siempreverde/Depositphotos

Отвечает юрисконсульт офиса «Тургеневское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Елена Фокина:

Разрешение на остекление должно быть, так как балконные ограждения, оконные блоки и крыша являются несущими конструкциями и при превышении нагрузки могут обрушиться. Самовольное переоборудование балконов и лоджий наказывается штрафом. Кроме того, Вас могут обязать в дальнейшем вернуть все в первоначальное состояние.

Прежде чем приступить к непосредственному остеклению балкона, этот вопрос необходимо согласовать с местной Жилинспекцией, предоставив, в частности, заявление, правоустанавливающие документы на объект, проект переустройства/переоборудования, технический паспорт на помещение, техническое заключение. Также от Вас могут потребовать согласие соседей.

Что касается состояния балконных плит, а также стен, к которым они примыкают, то они являются несущими конструкциями и относятся к общему имуществу МКД. Таким образом, ремонт балконных плит должен осуществляться за счет средств, отчисляемых всеми собственниками на содержание дома, силами выбранной жильцами управляющей компании или самим ТСЖ (если оно у Вас создано).

---

Надо ли узаконивать маленькую перепланировку?

Инструкция: как оформить перепланировку?

---

Аварийное состояние балкона может угрожать здоровью и жизни не только самих жильцов квартиры, но и иных лиц, поэтому по поводу проведения ремонта следует обращаться с письменным заявлением в УК (ТСЖ). УК обязана отреагировать на Ваше заявление — назначить комиссию, провести осмотр и составить акт. Если по итогам осмотра будет подтверждено неудовлетворительное состояние конструкции, то вслед за осмотром должно последовать проведение ремонтных работ.

В случае Вашего несогласия с решением комиссии или в случае игнорирования Вашего обращения может быть инициирована прокурорская проверка деятельности УК.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Остекление и другие работы с балконами многоквартирных домов (реконструкция, увеличение площади, обустройство козырька) не являются перепланировками, но приравниваются к ним. Это значит, что в случае проведения несогласованных работ собственнику может грозить штраф.

По закону процедуре остекления балкона должны предшествовать следующие шаги.

1. Подготовить проект остекления. Сделать это самостоятельно едва ли возможно, нужен квалифицированный проектировщик из лицензированной компании. Для подготовки самого проекта остекления потребуется техпаспорт квартиры, если его нет, необходимо запросить документ в БТИ.
2. Согласовать проект в БТИ.
3. Согласовать проект в архитектурно-планировочном управлении. Сложности могут возникнуть, если дом принадлежит к числу объектов историко-культурного наследия. Также не разрешают остекление балконов в ветхих и аварийных домах.
4. Получить заключения местного отделения пожарного надзора и санитарно-эпидемиологической службы.
5. Предоставить все полученные документы в Жилищную инспекцию и получить разрешение на проведение всех работ.
6. Там же (в Жилинспекции) получить акт о соответствии выполненных работ по завершении остекления. Для этого необходимо будет пригласить специалиста для удостоверения соответствия реальных изменений в конструкции балкона ранее утвержденному проекту.

Надо заметить, что для остекления балкона не требуется согласие жильцов МКД, протокол собрания или постановка соседей в известность.

---

Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется

Как доказать, что в квартире балкон, а не лоджия?

---

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Согласно жилищному законодательству, балконы верхних этажей относятся к общему имуществу собственников многоквартирных домов. Поэтому на их остекление придется брать согласие всех собственников квартир в вашем доме. Вам необходимо провести внеочередное собрание и решить на нем этот вопрос.

Относительно неправильной установки водосточной системы: Вам необходимо обжаловать бездействия своей управляющей компании в жилищной инспекции своего города и в прокуратуре, так как разрушается общее домовое имущество. Вопрос бездействия УК и ее смены Вы также можете поставить на внеочередном собрании собственников квартир.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для осуществления изменений в местах общего пользования необходимо согласовать данный вопрос с жилищной инспекцией, одновременно с этим обратившись и в управляющую компанию. Если собственник решает самостоятельно исправить эту проблему, то впоследствии его могут сделать виновником данного дефекта, сказав, что вода льется именно из-за незаконного застекления его балкона.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Остекление балкона, исходя из анализа действующего законодательства, относится к переоборудованию жилого помещения. Здесь стоит отметить, что обычный гражданин не обладает специальными познаниями в области обустройства жилого помещения. Таким образом, изначальный вывод о том, что застекление балкона предотвратит дальнейшее разрушение, не может быть принят. Если переоборудование в итоге приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, то данные действия гражданина будут признаны неправомерными.

Для того чтобы деятельность по остеклению балкона не привела к нарушению закона, собственнику квартиры следует обратиться в орган, осуществляющий согласование (орган местного самоуправления), или в МФЦ, предоставив необходимый пакет документации. Если на основании предоставленных документов будет принято решение о согласовании, то соответствующий акт будет основанием проведения переоборудования. Так что указанная ситуация подлежит разрешению в административно-публичном порядке.

---

Инструкция: как собрать и провести общее собрание жильцов

Как решать проблемы с управляющей компанией?

---

Отвечает юрист Татьяна Трофименко:

На основании Постановления Правительства РФ № 491 от 13.08.06 ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Следовательно, претензии по состоянию и по качеству обслуживания жильцы многоквартирного дома должны предъявлять управляющей организации. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ УК обязана устранять указанные недостатки. В случае, если жилищная эксплуатационная компания не справляется с обязанностями или игнорирует обращения, можно обратиться с жалобой в органы государственной жилищной инспекции.

Если собственник квартиры решил застеклить балкон самостоятельно, ему необходимо учесть несколько нюансов. Во-первых, данные шаги как минимум следует согласовать с управляющей организацией, так как затрагивается непосредственно общее имущество МКД. Во-вторых, судебная практика в некоторых случаях рассматривает остекление балкона как незаконную перепланировку. Напомним: перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Заявление о согласовании перепланировки подается в местную администрацию. В-третьих, город на уровне локальных актов может принять решение о запрете остекления балконов на центральных или продольных улицах для того, чтобы поддерживать единый культурный облик с условием об административной ответственности.

На практике же чаще всего собственники жилых помещений не предпринимают никаких мер по согласованию остекления балкона с компетентными органами, что может грозить судебными процессами и обрушением балкона в целом.

Таким образом, чтобы минимизировать риски, вам в первую очередь необходимо обратиться в управляющую организацию с жалобой на устранение недостатков в общем имуществе. Если в удовлетворении требований будет отказано, то с заявлением о проведении проверки и ходатайством о привлечении управляющей компании к административной ответственности нужно идти в государственную жилищную инспекцию.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Документы, необходимые при ремонте

Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?

Я пристроил балкон – его можно узаконить?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

www.domofond.ru

Разрешение на остекление балкона и лоджии: согласование, штраф, как узаконить

Преимущества и функциональность застеклённых лоджий и балконов многие владельцы квартир давно оценили. Достоинств много, прежде всего это эстетическая привлекательность, удобство, отсутствие шума и масса вариантов расширить площадь квартиры. В наши дни услуги по остеклению балконов очень востребованы, растущая популярность очевидна. Многие законопослушные граждане интересуются нужно ли разрешение на остекление балкона и наказуема ли самодеятельность в этом вопросе? Попробуем разобраться.

Советуем обратить внимание на статью — самостоятельная установка пластиковых окон.

Отсутствие разрешения — возможные проблемы

Если изначально в архитектурном замысле строения остекление балкона предусмотрено, разрешения не требуется. Это единственная причина, во всех других случаях предполагается документальное подтверждение. Остекление считается перепланировкой, а отсутствие разрешения на неё — это серьёзное административное нарушение. Возможны проблемы с дальнейшей продажей квартиры, случаются неприятности и при оформлении кредита под залог недвижимости, кредиторы в таких ситуациях часто отвечают отказом. Для нарушителей предусмотрены и штрафные санкции.

Остекление балкона, объединенного с комнатой

Большой неожиданностью для многих оказываются дополнительные расходы на демонтаж, при отсутствии разрешения придётся вернуть балкону прежний облик. Не все владельцы квартир обладают нужными знаниями и могут самостоятельно рассчитать способность балконных плит выдерживать нагрузки. Конструкции могут деформироваться и обрушиться, а это уже угроза жизни.

Остекление балкона — что важно знать

Чтобы избежать проблем и разбирательств в суде необходимо учитывать важность многих моментов. Остекление балконов довольно часто сопровождается дополнительными работами, связанными с расширением площади, гидроизоляцией, обшивкой вагонкой, утеплением и т. д. Заключая договор с фирмой, занимающейся остеклением, поинтересуйтесь, законно ли организация занимается монтажными работами и есть ли необходимое разрешение. Относительно перепланировок и фасадных изменений действуют достаточно жёсткие требования.

Любые нарушения наказуемы, архитектурное управление и суд могут признать остекление балкона незаконным.

Реконструкция или перепланировка

Является ли остекление лоджии перепланировкой? Этот вопрос вызывает массу споров. Внешний облик самого здания меняется, а любые фасадные изменения требуют разрешения. При этом площадь квартиры остаётся прежней, соответственно, перепланировкой это назвать сложно. В судах довольно часто остекление балконов определяют, как реконструкцию здания, однако, на получение разрешения это никак не влияет. Разрешение должно быть и объясняется это достаточно убедительно. Нередки случаи, когда неправильный монтаж приводит к проблемам с освещением. Кроме того, остеклённый балкон обычно обшивают отделочным материалом, на нем укладывают тёплый пол, ставят мебель, выращивают цветы. Всё это дополнительная нагрузка на сам балкон и дом в целом. Вот почему не следует начинать остекление без разрешения. Силы и деньги могут быть потрачены зря.

Разрешение на остекление — как получить

Решив действовать в рамах закона, спешить не стоит. С чего начать? Как узаконить и согласовать остекление балкона? С этими вопросами сталкивается большинство желающих обустроить балконную площадь на законных основаниях. Есть один упрощённый вариант, о котором не все знают. Отправляйтесь в архитектурную инспекцию и поинтересуйтесь о наличии разрешения на остекление среди живущих в вашем доме. Если у кого-то оно имеется, можно просто воспользоваться действующим проектом, заказывать свой не придётся. К документам прикрепляется справка от УК, в которой подтверждается соответствие остекления вашего балкона общей архитектурной концепции. Если у соседей разрешения нет, придётся самостоятельно делать заявку на рассмотрение проекта и согласовывать его в архитектурном управлении.

Является ли остекление балкона перепланировкой

Разрешение обязательно при любых вариантах остекления. При выявлении несоответствия принятым нормам, санэпидемстанция и отдел пожарной безопасности могут запретить установку пластиковых профилей. Монтаж более популярных в последнее время алюминиевых конструкций также требует наличия разрешения, подтверждённого в соответствующих органах.

К кому обращаться

Получение разрешения не обойдётся без участия следующих организаций:

1. БТИ. Архитектурный проект —  первое, что необходимо подготовить. Проект направляется и рассматривается в БТИ. После обсуждения технических деталей, эта организация выносит окончательное решение насчёт допустимости остекления и возможности выполнения планируемых работ.
2. Архитектурно-планировочное управление. После успешного утверждения проекта в БТИ решается вопрос относительно соответствия внешнего облика балкона. На данном этапе возможны отказы, даже если ранее принятые варианты были утверждены. В случаях, когда остекление балкона меняет фасад здания кардинально, придётся пересмотреть прежнее оформление или вообще отказаться от остекления.
3. Жилищная инспекция и Межведомственная комиссия по перепланировке выносят общее заключение.

Став обладателем разрешения на остекление, можно приступать к ремонту, но после завершения работ нужно будет обратиться в Управу, Управляющую компанию и в Жилинспекцию. В этих организациях выдаётся акт о выполненном переустройстве. При выявлении отклонений от проекта, этот документ могут просто не подписать. В таких случаях потребуется реконструкция лоджии или балкона, нужно будет тратиться на возвращение первоначального вида. Возможно другое решение, в уже существующий проект вносят необходимые изменения. В таком случае процесс согласований, получения разрешений начинается заново. В БТИ делается заказ на обмер квартир, данные вносятся в технический паспорт жилья. Помимо этого, все запланированные и предпринятые изменения в обязательном порядке передаются для учёта в ЕГРП.

Причины отказа — когда остекление невозможно

Случаи, когда получить разрешения на остекление становится проблематичным или вовсе невозможным нередки. Это возможно если:

• подтверждена историческая ценность дома, его статус архитектурного памятника;
• строение хрущёвского типа, слишком старое, запланированный под снос;
• лоджии обшиты легковоспламеняющимися материалами и утеплены деревянными рамами;
• радиаторы отопления и тёплые полы связаны с общедомовыми коммуникациями.

Остекление балкона – дело кропотливое и хлопотное. Это касается не монтажных работ, они как раз проходят оперативно, процесс затягивается из-за подготовки, оформления и получения необходимых документов. В помощь владельцам квартир в крупных городах созданы и работают специальные организации. Это позволяет экономить время и избавляет от необходимости обращений в многочисленные инстанции.

Законное остекление без изменения фасада здания

Заключение

Прежде чем начать перепланировку, в частности, приступать к остеклению балкона, продумайте и учтите все нюансы. Можно, конечно, рискнуть и не озадачиваться получением разрешения либо проигнорировать предписания, но это ситуация ставит под угрозу полноценность вашего владения имуществом. Ещё один момент, оформление документов – это большие расходы. Проекты, согласования, справки, госпошлины, за всё придётся платить и немало, но, если учесть, что это плата за спокойствие, лучше раскошелиться. Разрешение на остекление избавляет от рисков и ожиданий неприятностей от контролирующих органов. Без разрешения на остекление велика вероятность наложения штрафа, если работы по остеклению нарушают внешний вид фасада здания, с последующим восстановлением прежнего вида. Планируя остекление, первым делом, детально продумайте дизайн, определитесь с материалами и только после этого начинайте сбор документов.

Остекление балкона и лоджии под ключ

zonabalkona.ru

Мой балкон — моя крепость. Как в России борются с остеклением лоджий :: Жилье :: РБК Недвижимость

Кто и что мешает россиянам остеклять балконы в собственных квартирах — от государственных инстанций до архитекторов

Фото: Роман Балаев/ТАСС

Застеклить балкон — естественная необходимость для многих жителей средней полосы России. Таким способом люди защищают часть своей квартиры от снега, дождя и прочих погодных катаклизмов. Особенно усердные выводят на лоджии отопление и освещение: так помещение становится полноценной частью жилой площади.

В настоящий момент доля квартир с застекленными лоджиями и балконами составляет 70–80% от всего жилищного фонда в Москве, подсчитали в риелторском агентстве «Азбука жилья» по просьбе «РБК-Недвижимости».

«Остекление балкона для россиян вещь, прежде всего, практичная, — объяснил генеральный директор этого агентства Владимир Каширцев. — В российском климате застекленный балкон имеет ряд преимуществ: на нем можно сушить белье, сделать зону отдыха. В квартиру проникает меньше шума, пыли и грязи с улицы, в комнате становится теплее. Плюс здесь можно хранить различные вещи, начиная от коробок, заканчивая велосипедами и колясками».

Обустройство балконов и лоджий не принято считать сложной манипуляцией: многие делают это своими силами и не задумываются о том, чтобы получать какие-то документы в государственных инстанциях. Между тем остекление может оказаться по-настоящему нелегальным — в России существует сразу несколько препятствий для тех, кто решит облагородить собственный балкон. «РБК-Недвижимость» расспросила юристов, риелторов и архитекторов о том, какие препятствия стоят перед людьми, которые решатся на остекление.

Перепланировка или переустройство

Поскольку остекление балкона или лоджии не меняет площади квартиры, то оно не является перепланировкой — но по закону признается переустройством, рассказала руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова. Разница существенная: если перепланировка подразумевает перенос стен и изменение конфигурации комнат, то переустройство — это банальная перекладка электропроводки и других инженерных сетей.

Жилой многоэтажный дом в московском районе Коптево (Фото: Мария Рыбакова/ТАСС)

Для легализации перепланировки собственнику требуется множество бумаг и согласований. В том случае, если с остеклением балкона или лоджии проводятся стандартные работы в обычной квартире, никаких запретов или ограничений быть не может, считает управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин. «Остекление балконов или лоджий ни в каких документах не прописывается — оно полностью лежит на собственнике квартиры до тех пор, пока изменения не меняют тип владения помещением», — указал адвокат.

В большинстве случаев установка оконных рам действительно производится без разрешительной документации, однако законы предусматривают ряд исключений, предупредили в «Азбуке жилья».

В каких случаях остекление запрещено

• Если остекление нарушает правила пожарной безопасности. К примеру, нельзя остеклить балкон, если он является выходом на пожарную лестницу, что характерно для жилой застройки 1970–1980-х годов.
• Остекление запрещается, если оно нарушает внешний вид зданий, представляющих историческую ценность или являющихся памятниками архитектуры.
• Запрещено остеклять балконы ветхих домов, где велик риск разрушения несущих плит.

По информации Европейской юридической службы

«Остекление балконов и лоджий напрямую не относится к перепланировке в силу закона, но приравнивается к этому понятию, поскольку остекление, как любое другое изменение жилой или общей площади, должно соответствовать определенным нормам: санитарным, гигиеническим, пожарным, нормам безопасности эксплуатации и другим, — рассказала ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вазян. — Следует учитывать, что при остеклении не только изменяется архитектурный вид здания, но и увеличивается нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов».

Зачем ограничивают остекление

Попытка избежать избыточной нагрузки на дом — основная причина запретов на остекление лоджий. «Иногда владельцы, застеклив и утеплив балкон, демонтируют внутренние оконные рамы и даже выносят на балкон батареи отопления. Это считается перепланировкой и переоборудованием», — указал директор юридического департамента Century 21 Россия Дамир Хакимов.

«Если первоначальная конструкция балкона не имеет крыши, а следовательно, не имеет объема, то его застекление фактически означает внесение изменений в конструкцию фасада здания, — добавил Хакимов. — То же самое будет, если застекление осуществляется с выносом рамы за линию фасада — получится увеличение объема балкона. Также перепланировкой может считаться сооружение козырька над балконом».

Многоквартирный жилой дом в Санкт-Петербурге (Фото: ИТАР-ТАСС/Интерпресс/Анна Дыбина)

К обязательному согласованию остекления балконов и лоджий относятся также квартиры, расположенные на последнем этаже жилого дома, обратили внимание в Европейской юридической службе. «[В этом случае] устройство остекления выполняется не от ограждения до ограждения, а с устройством крыши и крепления к фасаду здания», — разъяснила Юлия Вазян.

В группу риска попадает и панорамное остекление, предупредили в юридической фирме «Правовое решение». «Это повышает нагрузку на плиту в два-три раза, — рассказал адвокат Сергей Воронин. — Разрешение или согласование государственных органов требуется и тогда, когда полностью меняется плита, что не предусмотрено в проекте дома». «Без изучения проекта работ по застеклению нельзя ответить на вопрос, будет ли в конкретном случае застекление считаться перепланировкой. При наличии сомнений лучше обратиться за консультацией в орган власти, отвечающий за согласование», — заключил Дамир Хакимов.

Где согласовать остекление

• Бюро технической инвентаризации (БТИ). Сюда нужно предоставить проект, где указаны размеры, места стыков, смета материалов и пр. Этот документ должен включать расчет нагрузки на перекрытия и заключение о возможности выполнения работ.
• Архитектурно-планировочное управление. Здесь необходимо согласовать изменение фасада здания — цвет и рисунок наружной обшивки балкона.
• Районное отделение пожарного надзора. Служба проверит общую огнестойкость материалов, указанных в смете, и выдаст заключение о том, что перепланировка не затруднит эвакуацию при пожаре.
• Санитарно-эпидемиологическая служба. Выдает справку о соответствии функционального использования здания и соблюдении санитарных норм.
• Жилищная инспекция. В эту службу нужно представить заключения всех инстанций — здесь вынесут итоговое решение о том, соответствует ли остекление балкона действующим нормативам. Само разрешение выдается межведомственной комиссией.

По информации Европейской юридической службы

Собственную PR-кампанию против остекления лоджий ведут архитекторы, которые считают застекленные балконы неэстетичными. Остекление балконов в многоквартирных домах стали настоящим бедствием последних 20 лет — рассказала «РБК-Недвижимости» глава московского бюро MAD Architects Мария Николаева. — Зачастую балконы незаконно наращивают, делают остекление в пол или закрывают остатками древесины от дачного сезона. Каждый собственник думает о расширении собственной площади, забывая при этом, что экстерьер здания страдает и превращается в сборную солянку коробок на фасаде».

«Такая небрежность нарушает архитектурный облик района и создает диспропорции пространства, — продолжила Николаева. — Особенно жаль, когда пластик крепится к колоннам в сталинских домах, стирая из виду лепнину. В Европе в исторических центрах городов не встретить остекленных балконов, а за самовольное изменение фасадов можно получить серьезный штраф».

Восприятие балкона и лоджии как функционального пространства крайне субъективно — оно зависит от приоритетов, привычек и социального статуса каждого конкретного жильца, отметил глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. «Странно ожидать, что пролетарский подход «всем все одинаково» будет применим к современному обществу, — указал Валеев. — Отсюда безграничные творческие экзерсисы жильцов на фасадах. Кто-то любит чистый не захламленный открытый балкон, кто-то использует его как склад, для других это способ уединения, а для кого-то и вовсе огород».

Обратитесь в Министерство культуры

Помимо сугубо технических причин остеклению балконов и лоджий может помешать месторасположение или охранный статус дома. «Если дом является фасадным, относится к памятникам архитектуры, то потребуются дополнительные согласования с различными ведомствами — от жилинспекции до Министерства культуры. Это будет сложно», — утверждает Ольга Тихонова из агентства «Миэль».

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ:

— До революции балкон был украшением: он присутствовал далеко не в каждой квартире и являлся элементом статуса. Аренда квартиры с балконом была дороже, чем жилья без балкона, а хозяину не приходило в голову его стеклить. К концу XX века балкон начинает восприниматься не как благо и собственная часть улицы, а как недоделанная часть квартиры и, по сути, потерянная площадь. Начинается эпоха остекления. На это есть несколько причин: наша страна вступает в эпоху потребления, вещей становится больше, кладовок нет или не хватает, ценность каждого метра растет, жильцы стараются выжать из квартиры максимум. Одновременно на улицах становится больше автомобилей, и у людей растет необходимость в защите от шума и пыли. Тут не до роскоши.

Отношение к балкону как к роскоши и впрямь сущест

realty.rbc.ru

В каких случаях разрешается производить остекление балкона

Застек­лен­ные бал­ко­ны и лод­жии сего­дня име­ют­ся в боль­шин­стве квар­тир МКД. Новые про­ек­ты домов преду­смат­ри­ва­ют уста­нов­ку стек­ло­па­ке­тов ещё на ста­дии стро­и­тель­ства, поэто­му поку­па­те­лям мож­но не замо­ра­чи­вать­ся. Но в ста­рых домах, постро­ен­ных еще в 80‑е — 90‑е годы, вла­дель­цам при­хо­дит­ся решать этот вопрос само­сто­я­тель­но. Новые вла­дель­цы квар­тир обыч­но про­из­во­дят ремонт, кото­рый часто сопро­вож­да­ет­ся пере­пла­ни­ров­кой всех поме­ще­ний, в том чис­ле и бал­ко­нов (лод­жий). Мно­гие про­из­во­дят эту про­це­ду­ру, не удо­су­жи­ва­ясь узнать, нуж­но ли брать раз­ре­ше­ний на остек­ле­ние бал­ко­на. Боль­шин­ство это дела­ет само­воль­но, без вся­ких раз­ре­ше­ний. Одна­ко в зако­но­да­тель­стве скры­ва­ют­ся нюан­сы, по кото­рым при­влечь к ответ­ствен­но­сти за пере­пла­ни­ров­ку сво­их бал­ко­нов и лод­жий мож­но прак­ти­че­ски всех.

Содер­жа­ние стра­ни­цы

В каких случаях необходимо брать разрешение на остекление

Вна­ча­ле раз­бе­рём­ся, к како­му типу поме­ще­ния отно­сят­ся бал­ко­ны и лод­жии.

Балконы и лоджии — нежилые помещения

Раз­ни­ца меж­ду бал­ко­ном и лод­жи­ей:

• бал­кон высту­па­ет за фасад зда­ния и ограж­дён толь­ко с одной сто­ро­ны несу­щей сте­ной;
• лод­жия нахо­дит­ся внут­ри поме­ще­ния и ограж­де­на сте­на­ми с трёх сто­рон.

Жилищ­ный кодекс РФ в ст. 15 ( п.5) не отно­сит бал­ко­ны и лод­жии к вспо­мо­га­тель­ным жилым поме­ще­ни­ям.

Пре­вра­тить их в жилые мож­но, но для это­го уста­нов­ки одних лишь стек­ло­па­ке­тов недо­ста­точ­но. Необ­хо­ди­мо допол­ни­тель­но утеп­лить сте­ны и создать ком­форт­ную тем­пе­ра­ту­ру, а это воз­мож­но толь­ко при уста­нов­ке ото­пи­тель­ной систе­мы.

Вни­ма­ние: Вынос бата­рей цен­траль­но­го отоп­ле­ния на бал­ко­ны и лод­жии, уста­нов­ка тёп­лых полов, под­клю­чён­ных к ЦО не раз­ре­ша­ет­ся ни в каком слу­чае.

Пре­вра­ще­ние вспо­мо­га­тель­ных нежи­лых поме­ще­ний в жилые при­ве­дёт к изме­не­нию общей жилой пло­ща­ди, кото­рое необ­хо­ди­мо вне­сти в тех­пас­порт квар­ти­ры. Поэто­му любое пере­обо­ру­до­ва­ние бал­ко­нов и лод­жий с целью пре­вра­ще­ния их в жилые поме­ще­ния тре­бу­ет полу­че­ния на это раз­ре­ше­ния.

В то же вре­мя, если на бал­коне или лод­жии про­из­во­дит­ся толь­ко остек­ле­ние (без пере­устрой­ства или пере­пла­ни­ров­ки), то ника­ко­го раз­ре­ше­ния у мест­ных вла­стей брать не надо.

Чем отличается переустройство от перепланировки

Соглас­но ст. 25‑й ЖК:

• при пере­устрой­стве про­из­во­дит­ся пере­нос или заме­на инже­нер­но-тех­ни­че­ских сетей и сани­тар­но-тех­ни­че­ско­го обо­ру­до­ва­ния;
• при пере­пла­ни­ров­ке — общее изме­не­ние кон­фи­гу­ра­ции поме­ще­ния (снос пере­го­ро­док, объ­еди­не­ние двух поме­ще­ний в одно, сов­ме­ще­ние бал­ко­нов или лод­жий с жилы­ми поме­ще­ни­я­ми).

Пере­устра­и­вать мож­но толь­ко жилые бал­ко­ны и лод­жии.

moezhile.ru

Верховный суд разъяснил правила, по которым можно перестроить балкон — Российская газета

Полезное разъяснение для граждан, живущих в многоквартирных домах, сделал Верховный суд РФ. Он объяснил, на что имеет право собственник квартиры, который решил перестроить балкон.

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Рамы, навесы и прочие навороты на балконах — не личное дело хозяина, когда он живет в многоквартирном доме. Фото: Лилия Злаказова

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

Всем жильцам принадлежат: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, оборудование

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

Можно уменьшить размер общего имущества, но перепланировка возможна только с согласия всех собственников

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

rg.ru

Нужно ли согласовывать остекление балконов

Наверное, каждой семье знакома ситуация, когда балкон в квартире оказывается завален ненужными вещами. И каждый раз, весной, разбирая ненужные завалы, мы даем себе клятвенное обещание содержать балкон в чистоте и порядке, но год от года ситуация снова повторяется. Разорвать этот порочный круг можно только одним способом — если сделать балкон частью жилого помещения. О перепланировках балконов с объединением их с другими помещениями вы можете прочитать в соответствующих материалах. Фактически, балкон и жилую комнату объединять запрещено законодательством, но никто вам не запретит установить единый дверной блок, ведущий на балкон, который можно распахивать в теплое время года. 

Зачем делать перепланировку с остеклением балкона или лоджии

В любом случае, при ремонте или перепланировке балкона, первым делом необходимо будет позаботиться об остеклении и утеплении. В дальнейшем это защитит балкон от избытка влажности, перепадов температуры. Остекление, в какой-то степени, служит и для защиты от воров. Меры по утеплению и остеклению балкона позволят вам пользоваться балконом как дополнительным помещением, к примеру, использовать его как небольшую зону для отдыха, а это немаловажно для малогабаритных квартир, где буквально каждый метр полезной площади оказывается на счету. 

Остекление балкона, даже если вы не будете полностью присоединять его к жилому помещению, будет служить вам отличной шумоизоляцией, особенно это актуально для квартир, расположенных рядом с проезжей частью. До недавнего времени остекление балкона считалось перепланировкой и требовало согласования в МЖИ, Роспотребнадзоре, АПУ и УГПС. Требование согласовывать остекление балконов содержалось в устаревшем 73-ПП. 

Перепланировка с остеклением балкона 

 

План до перепланировки	План демонтаж/монтаж с указанием остекления	План с согласованным остеклением

 

К счастью, теперь данное условие московским жилищным законодательством больше не предъявляется – новое постановление 508—ПП упростило жизнь собственников квартир по этой части. Также теперь не нужно узаконивать кондиционеры. 

Однако что касается зданий, включенных в реестр памятников архитектуры и истории, то здесь ситуация сложнее. Любые перепланировки в них проходят по проекту приспособления, утверждаемому Москомнаследием. А если внешний облик такого здания составляет предмет охраны, то согласование остекления балкона может потребоваться. 

Теперь о наболевшем… 

Наша компания уже достаточно долго занимается согласованием перепланировок, чтобы выделить наиболее частые запросы от клиентов. Одной из самых частых, как и самых непродуктивных, как для нас, так и самих клиентов, просьб, является запрос на согласование перепланировки, состоящей исключительно из остекления балкона. Почему непродуктивных, спросите вы? Да потому, что в настоящее время это мероприятие никак не регламентируется законодательством, следовательно и в нашу сферу интересов не входит. Услуги специалистов согласования здесь попросту не потребуются, а брать деньги за то, к чему мы отношения не имели, не в наших принципах. 

Пример того, как в проектной документации отмечается остекление балкона или лоджии, фото: 

 

Это однако не означает, что остекление балкона вы можете произвести как «бог на душу положит». Норм нет, но есть рекомендации, от которых и будем отталкиваться при реализации остекления. 

Итак, при остеклении балкона или лоджии запрещено: 

1. Остеклять балконы, оборудованные пожарными лестницами. Отделив свой балкон от остальных (а это произойдет при остеклении) вы лишите соседей сверху пути возможной эвакуации.

2. Изменять единый архитектурный облик здания. Говоря простыми словами — остекление должно проводиться в тех же цветах и из того же материала что и остекление соседей. Согласовать это нужно в ГлавАПУ — главном архитектурном управлении.

3. Помимо этого конструкция балкона не должна выступать за пределы, установленные планом застройщика. То есть удлинить свой балкон на метр не получится, то есть остеклять с так называемым «выносом» запрещено.

4. Располагать на балконе отопительные приборы — даже в том случае, если вы его основательно утеплили. Балкон и лоджия считается холодным помещением, несмотря на фактическую температуру. Во первых вы внесете дисбаланс в тепловой контур здания, во-вторых, вы превысите допустимую норму отопления на вашу квартиру.

5. По той же причине нельзя соединять балкон с жилой комнатой. Увеличится отапливаемая площадь, и, как следствие, тепловой контур.

6. Переносить на балкон кухню, санузел и другие комнаты. Казалось бы требование логичное, но у нас как то был запрос на согласование на балконе санузла.

Пример запрещенного застекления балкона:

Еще раз прокомментируем: Согласовывать остекление балконов и лоджий в данное время отедльно не требуется, это мероприятие необходимо согласовывать «заодно» с иными мероприятими по перепланировке.
Контакты вы можете найти в верхнем правом углу страницы. К слову, вот пример такого проекта, разработанный и согласованный нами: 

Пример проекта перепланировки с остеклением балкона, фото: 

Остекление отмечено характерной кривой линией. 

Из-за того, что собирать разрешения на перепланировку исключительно ради остекления балкона нелогично, обычно это мероприятие проводят вместе с согласованием перепланировки квартиры, которая включает другие ремонтные работы.

А есть ли случаи в которых остекление балкона или лоджии согласовать нельзя?
Да, есть. Точнее даже скажем, не то что бы согласовать однозначно нельзя, а очень сложно.

И это случай когда баклон или лоджия находятся на последнем этаже и над ним нет крыши.

Эта ситуация происходит вследствии того, что в 508-ПП мероприятий по остеклению балконов и лоджий не содержиться. То есть их нет как одних из пунктов что подлежит согласованию. Но в этом же поставовлении есть пункт о необходимости согласования козырьков, то есть козырьки согласовывать необходимо.

В результате получается ситуация: 
Собственник квартиры на каком нибудь среднем этеже может остеклить балкон или лоджию не заботясь о согласовании, так как он просто ставит остекление от своего парапета балкона, до плиты балкона соседа сверху, который приходится ему крышей. 

На последнем же этаже, крыши нет. Поэтому что бы поставить остекление, необходимо делать крышу (то есть козырек). А козырьки по 508-ПП уже согласовывать необходимо. Причем для того что бы согласовать козырек, необходимо получить заключение АПУ на изменение архитектурного облика и провести собрание жителей, что самое основное из сложностей. Кроме того необходимо разрабатывать проектную документацию. 
И вследствии этого остекление балкона или лоджии на последнем этаже переходит в исключительно не рентабельное мероприятие.
Пример подобного балкона в серии П44Т, вы можете видеть на фото выше.

gsps.ru

Вся правда о выносе балкона или почему серьезные компании не делают остекление балконов с выносом.

Борьба за драгоценные квадратные метры заставляет жильцов многоквартирных домов придумывать все новые способы расширения полезной площади собственных квартир. Очевидно, что одной из идей увеличения пространства является балкон с «выносом»

Предлагаем рассмотреть, что это за конструкция и на какие подводные камни может натолкнуться человек

Большинство балконов  в современных квартирах больше всего напоминают пеналы: узкие, вытянутые пристройки к стене дома. Чтобы хоть как-то увеличить полезную площадь и прибегают к расширению или  выносу балкона.

Самым распространенным видом  является расширение по линии подоконника, при этом размеры по полу останутся прежними. Но важно помнить, что даже такое незначительное увеличение дает удорожание к стоимости стандартного остекления, как минимум в полтора раза.

При обустройстве балкона можно  выкроить дополнительные 30-50 см. Первая цифра – максимально допустимое расширение, которое не нужно оформлять по бумагам. При выносе свыше 30 см (данное действие уже считается перепланировкой) понадобится побегать по инстанциям, получить разрешение, заказать разработку проекта, согласовать его, по завершении работ ввести конструкцию в эксплуатацию. А еще необходимо взять письменное «добро» от соседей.( Жизненный опыт подсказывает, что всякая попытка гражданина улучшить свои жилищные условия сопряжена с неимоверной бюрократической волокитой.) Добиться официального разрешения во всех перечисленных инстанциях на расширение балкона практически невозможно. Ни у кого – ни у инспекторов Жил.инспекции, ни у проектантов — заведомо нет желания брать на себя те риски, которые возникнут при увеличении нагрузки на несущие конструкции жилого дома и т.д.

Тем более что увеличение балкона действительно весьма критично, опасно со всех точек зрения, в том числе и для пользователей этого балкона. Однако, если вы решились нарастить площадь балкона на свой страх и риск, то должны обратить внимание на следующие нюансы:

Необходимо помнить, что балкон по действующему Жилищному Кодексу не является частью квартиры. Это – часть общедомового имущества, управление которым осуществляется от лица всех жильцов дома. То есть, проводя реконструкцию балкона, вы ущемляете права других жильцов дома на управление этим имуществом. Если при этом им будет нанесен какой-либо реальный ущерб (трещины в их жилых и нежилых помещениях, уменьшение светового потока в окна их квартир и т.д.), то суд однозначно встанет на их сторону. Именно иски соседей являются основной причиной, вследствие которой суды понуждают демонтировать все те конструкции, посредством которых вам удастся увеличить площадь балкона или лоджии.

         Балконные опорные плиты разных типов построек имеют свои ограничения по весу. Например, балкон хрущевки зачастую представляет собой кусок плиты с ограждением и не способен выдержать вес современных рам. Правильный расчет выносной конструкции имеет большое значение, иначе опорная балконная плита может обрушиться. Необходимо учитывать возраст здания, плохое качество материалов и ветхость строения. Балкон 20 лет и старше считается опасным.

         Важно помнить, что все металлические конструкции подлежат обслуживанию (регулярный осмотр и окраска, замена проржавевших конструкций). Кроме веса окон существует еще и  ветровая нагрузка и она может быть не меньше, чем вес окон.

    При выносе балкона добиться звукоизоляции не получится, т.к.даже при небольшом дожде капли будут стучать о выступающий за пределы здания козырек.

     Также не стоит забывать о сосульках, при их падении может снести угол конструкции  или просто разбить окно. А ещё если над вами есть ещё балконы без выноса, то всё, что будет стекать с их балкона, окажется на вашем козырьке, а то и вовсе на стекле.

xn--24-9kc0bxc.xn--p1ai